«Метражи»: О флиппинге в деталях

Очередной выпуск проекта о недвижимости вышел на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM). Программа «Метражи» - это всё о покупке, продаже и аренде жилья, профессиональная точка зрения, советы экспертов, ипотека, загородная недвижимость и новостройки, секреты сделок и вся правда о риэлторском бизнесе в Пскове. 

Предыдущий выпуск «Метражей» на тему «Инвестиции в недвижимость» вызвал большой резонанс — радиослушателей заинтересовала тема флиппинга, поэтому в новом выпуске Константин Калиниченко и генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко обсудили ее более детально. Насколько флиппинг востребован в нашем регионе? Как подбирать оптимальные объекты для флиппинга? Есть ли в Пскове объекты, подходящие для флиппинга? Как извлечь максимальную выгоду при продаже объектов, которые приобретались в рамках стратегии флиппинга? На эти вопросы можно найти ответы в новом выпуске «Метражей».

Константин Калиниченко: Тема нашего сегодняшнего эфира по-прежнему посвящена инвестициям в недвижимость - флиппингу. Мы поговорим о нем уже более детально. И на самые различные вопросы попробуем найти ответы.

Роман, завершается первый квартал текущего года. Какая динамика на рынке недвижимости, какая обстановка в целом? Если что-то меняется, то в какую сторону? Какие тенденции?

Романом Максименко: Да, действительно, хорошо, что мы зашли на второй круг темы флиппинга. Об этом тоже сейчас поговорим, потому что отклик на эту тему превзошел все ожидания: мы получили 17 лидов - 17 заявок. Сейчас их обрабатываем. Понятно, что не все они превратятся во флиппинговые проекты. Но мы будем считать, что конверсия будет хорошей. Об этом тоже продолжим.

Что касается рынка, нужно отметить, что сейчас он немного успокоился после начала нового года. В каком смысле? Да, изначально, когда ключевая ставка поднялась и ставки по ипотеке выросли, люди немного «затаились», а сейчас - «оттаяли». Люди поняли и пошли за ипотекой. Не массово, нет. Но по данным Сбербанка, количество заявок по 2024 году, по первому кварталу, практически сравнялось с 2023-м. Это очень и очень позитивная тенденция. Хотя по марту незначительное снижение есть. 7 % - это такой рабочий процент.

Что же касается цен. Мы с вами встречались месяц назад. По Российской Федерации я всегда привожу цифры «Этажей». Наш центральный офис статирует эти цифры на основе большого массива данных. Я в прошлый раз говорил, что было снижение примерно на 2% с начала года, сейчас снижение цен произошло еще на 0,7% по Российской Федерации, но не в нашем регионе.

В нашем регионе, по нашим данным, плюс 1,5% по вторичной недвижимости. По новостройкам немного некорректно сейчас приводить динамику по цифрам по той простой причине, что банки только сейчас постепенно начинают разбираться с субсидированием, только-только выходят на какие-то проектные договоренности и начинают реализацию этих объектов. Поэтому чуть позже я буду готов эти цифры привести, как только ситуация на рынке продажи первичной недвижимости устаканится.

Однако за это время банки ужесточили требования к заемщикам. То есть сейчас именно по кредитным нагрузкам требования у банков максимально нелояльные. Количество отказов увеличилось. Именно поэтому мы всегда своим клиентам говорим: «Приходите, пожалуйста, на консультацию. Говорите, какая потребность». И мы будем смотреть, что можем для вас сделать в части получения этого ипотечного кредита.

Константин Калиниченко: Что еще позитивного произошло за месяц?

Романом Максименко: Президент в своем послании Федеральному Собранию высказался за продление до 2030 года семейной ипотеки. Это суперновость. Это прекрасное демографическое подспорье для отрасли в целом. В то же самое время Центробанк прекрасно понимает и заявляет об этом, что льготная ипотека сама по себе простая. Она переигрывает рынок и приводит к росту инфляции, что непосредственно скажется на продажах новостроек в краткосрочной перспективе.

Я считаю, что ближайшие 3-4 месяца все станет понятно. Ужесточение пойдет уже сейчас. Продажи у застройщиков резко упали в этом году. Конечно же, безусловно, после отмены льготной ипотеки они еще просядут. Как это отразится на ценах, поговорим чуть позже.

Константин Калиниченко: Да, мы понимаем, что есть какие-то, может быть, не противоречащие друг другу тренды, но они идут параллельно друг другу. То есть, с одной стороны, мы видим, что рынок постепенно, как всегда, после какого-то всплеска адаптируется, привыкает. Может быть, условия лучше не становятся. Но в целом люди все равно адаптируются и привыкают жить, все равно продолжают брать ипотеку.

С другой стороны, какие-то вещи нам нужно еще понять, как это...

Романом Максименко: Верно, Константин, смотрите. Мы клиентам объясняем, что если ипотека сейчас, допустим, 16,5 %, она по целевым данным Центробанка на декабрь 2024 года - 13,5%. Потом рефинансируем. У нас, например, в компании эта услуга бесплатна. То есть надо, грубо говоря, чуть более дорогую ипотеку заплатить несколько месяцев. После этого, после снижения, спокойно приходим к нам в компанию и рефинансируемся. Всё. Получаем при этом более дешевую ставку.

Константин Калиниченко: Тем более в любом случае мы понимаем, что ключевая ставка, вероятнее всего, будет снижаться. И, в общем, тут есть два варианта. Можно подождать, но тогда попасть под какой-то ажиотаж, очевидно, в декабре.

Романом Максименко: Отложенный спрос проявится.

Константин Калиниченко: Да. Мы сегодня будем говорить о стратегиях. Наверное, не существует какой-то единой правильной стратегии. Тут каждый сам решает, как ему лучше поступить. Роман, на прошлой программе мы начали говорить о стратегии флиппинга. Давайте напомним еще раз нашим радиослушателям, в чем, собственно, суть этой стратегии?

Романом Максименко: Давайте мы все-таки вспомним, может быть, кто-то вообще не слышал. Флиппинг - это новая тема, новая терминология, новая инвестиционная стратегия. Это то, когда покупается квартира недооцененная. Квартира в не очень хорошем техническом состоянии, которая требует дополнительных инвестиций в ремонт, в перекладку сетей, в некоторых случаях в какой-то частичный ремонт подъезда или лестничной клетки. Но эта стратегия приводит к тому, что на подобной инвестиции можно очень хорошо заработать.

Соответственно, внутри стратегии флиппинга есть еще стратегия хоумстейджинг. Приведение этого объекта в продажный вид. То есть это зонирование, эргономика, декорирование, наполнение мебелью, бытовой техникой и так далее. Очень часто люди готовы платить за полный пакет, за готовый результат. И когда они приходят в такую уютную, оформленную квартиру, они в нее влюбляются и принимают решение купить ее даже немножко дороже.

Но с радостью ее покупают, потому что понимают, что никаких заморочек с ремонтом нет. Не надо ничего искать, покупать, звать мастеров. Все готово. Заезжай - живи.

Константин Калиниченко: Да. Тем более, что есть большая, мне кажется, «прослойка» людей, для которых нет ничего страшнее в жизни, чем пожар и ремонт. Поэтому когда тебе дают уже все готовое - заехал и живи. Причем это еще и в дизайнерском стиле.

Романом Максименко: Совершенно верно. Дизайнеры работают у нас.

Константин Калиниченко: Насколько флиппинг вообще востребован сегодня в нашем регионе? Насколько это псковская история?

Романом Максименко: Слушайте, я не знаю, не могу себя назвать пионером флиппинга. Я сам занимаюсь в той или иной степени, говорил уже, 15 лет этим. Но я никогда не знал, что это называется флиппинг. О том, что это так называется, сам узнал буквально несколько лет назад. Просто мы также приобретали недвижимость и продавали ее, сделав ремонт, сделав улучшение и так далее.

Собственно говоря, в чем вопрос-то. Стратегия прекрасная, и она у нас пока только набирает популярность, но наша прошлая передача удивительно много привела откликов. То есть люди заинтересовались, люди пишут, заявки оставляют на сайте «Этажи.com», обращаются за консультациями. За месяц было 17 обращений. Мы провели 15 встреч. Пятерым людям уже сделали предложение и заключили один контракт.

Вот такая воронка у нас получилась. Кто-то думает, кто-то ищет. Подбираем кому-то объект, потому что все идет от потребности. От потребности человека, от его бюджета, от того, какой состав у его семьи. О том, насколько ему необходимо, чтобы были близки школа, детский садик. Подбор объекта - это как раз, наверное, ключевой момент, с чего, собственно, все и начинается.

Константин Калиниченко: Тем более, когда говорим о флиппинге, имеем в виду объект, который, возможно, в далеком от идеального состоянии. То есть с точки зрения какой-то стратегии инвестирования в прежние, более, может быть, стабильные годы, многим казалось, что это нонсенс. Как можно говорить об инвестировании, если мы говорим о вторичном жилье? Оказывается, да, можно. Мало того, что есть специальный термин, явно пришедший из английского языка в русский. И более того, это оказывается, стратегия еще и выгодна. При подготовке к нашему эфиру я думал, что флиппинг - это в лучшем случае для сохранения, чтобы в нуле быть. Нет, оказывается, флиппинг - это и про доходы, и про то, чтобы заработать.

Романом Максименко: Совершенно верно, на сегодняшний день мы предлагаем нашим инвесторам минимальную планку 20% годовых при инвестициях во флиппинг. И тут я должен немножко донести коллективу. Это могут быть и новостройки. Это может быть новостройка, которая сдана без отделки, так называемый лайтбокс. Или в черновой отделке, неважно. Люди покупали много новостроек за последние 2,5 года, в принципе, с целью сохранить деньги, а как я уже говорил, они покупали их на стадии котлована. Потом постепенно дом рос, вводился в эксплуатацию, и цена росла. И уже сейчас они могут продать даже в таком состоянии квартиру дороже, чем они приобретали, победив тем самым инфляцию. Но если туда доинвестировать: сделать качественную отделку, приобрести бытовую технику, мебель, предметы декора, то можно заработать сильно больше.

Константин Калиниченко: То есть вот этот, образно говоря, синергетический эффект при флиппинге добавляется. Понятно, что есть номинальная цена у этих голых стен и бетонных полов, потолков. Но если насытить квартиру содержанием, то цена возрастает. И, видимо, серьезно.

Романом Максименко: Да, конечно, но это не всегда просто обыкновенный ремонт. То есть это некое функциональное зонирование. Особенно в малогабаритных квартирах. Представьте себе, что там можно выдумать в евро-однушке площадью 38 метров квадратных? Наверное, мало что можно выдумать. Но благодаря вдумчивому подходу, зонированию, а самое главное, опираясь на потребность целевой аудитории, целевой группы, мы делаем так, чтобы это было очень удобно для последующей продажи.

Константин Калиниченко: Роман, вы назвали цифру 20%. А какой вообще диапазон? На сколько может в идеальном, может быть, в оптимальном случае рассчитывать инвестор, который ударяется во флиппинг?

Романом Максименко: Смотрите, приходит инвестор, и, соответственно, мы начинаем с бюджета. То есть если бюджет у человека на однокомнатную квартиру, то мы понимаем, что, допустим, средняя цена, к примеру, однокомнатной квартиры 3 миллиона рублей. При этом мы находим ему объект дешевле рынка, он вкладывает туда дополнительные деньги на ремонт и наполнение. И потом после этого мы благополучно это все дело продаем.

Срок экспозиции подобного объекта в таком идеальном состоянии составляет от одного до двух месяцев. Во флиппинге, я хочу подчеркнуть, очень важны сроки. То есть флиппинг - это не о том, когда клиент продает эту квартиру, это о том, когда инвестор продает квартиру. А у инвестора другая стратегия. У инвестора задача какая: быстро обернуть и вложиться в новый проект как можно быстрее.

Константин Калиниченко: Клиент может ждать своего покупателя бесконечность.

Романом Максименко: Да, он может назначить цену, допустим, ему не к спеху. Очень часто сейчас клиенты говорят: «Нам не к успеху». Но инвестор себе этого позволить не может, иначе он не поймает ту доходность, которая нужна, потому что есть стоимость денег во времени. И если опираться на эту простую экономическую формулу, инвестор понимает, что чем дольше он продает, тем меньше доходность он получит. При этом часто, когда квартира уже позиционируется на площадках, на нашем сайте, в нашем внутреннем риэлторском сообществе, инвестор, который продает эту квартиру, уже спрашивает: «Вот я сейчас продам, а что мне вновь купить дальше?» Потому что понимает свою маржинальность, и четко хочет зайти в следующий проект - это «вкусно».

Константин Калиниченко: А вот для тех, кто заинтересуется флиппингом, как подбирать оптимальные объекты? Как понять, что вот этот объект для флиппинга подходит, а вот эти, может быть, внешне примерно одинаковые, что называется, на одной лестничной клетке, но вот этот подходит, а вот этот, скорее всего, не выстрелит?

Романом Максименко: Первый критерий для отбора объекта на флиппинг, я уже говорил в прошлой передаче, — это инжиринговый подход. То есть осмотр, заполняется чек-лист объекта. Мы смотрим сети, подъезд, внутридомовые коммуникации. Смотрим, что у нас с окнами, с кровлей в этом доме. Смотрим программу капитального ремонта и много других параметров, которые оцениваем и даем рекомендации для флиппинга.

Я сразу скажу, что нет таких квартир, которые 100% не подходят. Какие-то могут просто хуже подходить. Всегда мы соотносим цену и качество. Вот почему важно получить этот анализ. И самое главное в этой инвесторской модели - правильно все просчитать. И наше программное обеспечение как раз позволяет забить туда все параметры, в том числе и по ремонту, и по дальнейшему приобретению мебели, бытовой техники, и понять, какую доходность мы можем извлечь. Эту доходность четко инвестору показать.

Константин Калиниченко: А вот если говорить уже не о стратегии, а о ситуативной тактике. Какая тактика более правильная? Дорогой ремонт и большая, очень большая наценка? Или, что называется, берем объект, по-быстрому белой краской делаем. Бедненько, но чистенько, с минимальными затратами. И, соответственно, за какую-то меньшую стоимость. Не знаю, взять совсем убитую квартиру, извиняюсь, там, где бомжи какие-то жили или какой-то асоциальный элемент, и доводить это до ума. Или изначально нужно брать объект, ну, более или менее в таком нормальном, рабочем состоянии?

Романом Максименко: Константин, задаете хитрый вопрос, но тут будет не менее хитрый ответ. Все объекты флиппинга выносятся под ноль, чтобы вы понимали. Потому что люди, которые платят достойные деньги, должны понимать, что у них ровные стены, что у них поменяны коммуникации. Что потом не будет никаких сюрпризов. Опять же, это репутационные риски для инвестора, для нашей компании. Просто покрасить белой красочкой - в такое мы не «играем».

Константин Калиниченко: «Стиралочка» еще ничего работает.

Романом Максименко: Такого нет. Все должно быть новое. То есть нельзя купить мебель на «Авито» и поставить ее во флиппинговую квартиру. Это моветон. Мы этим не занимаемся вовсе. Стратегия такая, что квартира делается от начала и до конца. Мы всегда в наших презентациях, в наших кейсах имеем фотографии и видео «до», «в процессе» и «после».

Очень часто покупатели спрашивают, когда готовую флиппинговую квартиру продаем: «Что тут было?». Мы показываем. А они отвечают: «Нет, так не бывает. Это такая квартира, она, как бы, супер». Очень часто объектом для флиппинга являются не очень правильно, с точки зрения рынка, оцененные наследные квартиры. То есть человеку досталось наследство, оно ему не нужно. Плюс квартира может быть в плохом техническом состоянии. Сами понимаете, какие причины могут для этого быть. Соответственно, она может очень хорошо подходить для флиппинга. Но там надо делать, конечно же, все.

Константин Калиниченко: На самом деле, да, получается так, что даже если речь идет о вторичном рынке, человек впоследствии, приобретающий такую квартиру, въезжает в нее, фактически, как в совершенно новое жилье. Это очень интересный опыт, но, никого не хочу обидеть, для провинции он пока еще мало знаком и кажется очень передовым.

Роман, опять же, с инвестиционной точки зрения. Как потом продаются эти объекты? Есть тут какие-то особенности, какие-то хитрые ходы, какие-то правила, которые вы как эксперты знаете, а обычный человек, который решил попробовать себя в инвестировании в недвижимость, не знает.

Романом Максименко: За этот вопрос особая благодарность. Почему? Потому что здесь кроется самый тонкий момент. У нас нет стратегии заработать на инвесторе здесь и сейчас. Нам важно, чтобы инвестор к нам возвращался вновь и вновь. Поэтому срок экспозиции объекта, который мы декларируем, должен неукоснительно выдерживаться. Мы на берегу договариваемся о том, с какой цены мы начинаем, какие скидки у нас возможны и до какого нижнего размера стоимости квартиры мы можем падать.

Конечно, рынок может вносить свои коррективы, могут быть какие-то осечки. Но в целом все наши проекты успешны, потому что мы давно на рынке. Мы четко это все анализируем и прозрачно нашим инвесторам показываем. Есть инвесторы, и это к вашему предыдущему вопросу немного относится, которые используют стратегию buy and hold, то есть купи и держи.

Они покупают такую квартиру, делают ремонт, делают флиппинг. Наценивают максимальную сумму, какую вообще только возможно, и ждут.

Константин Калиниченко: С перенаценкой.

Романом Максименко: Да, и ждут, говорят, что им вообще не к спеху, если, например, за год ее продадут и получат ту сумму, которую ожидают. Говорят, что их все устраивает, а дальше, например, в новые инвестиции заходить не хотят, их устроит здесь и сейчас заработать с этой квартиры вот такую-то сумму денег. Все понятно, все идет от стратегии, все идет от потребности. Сам по себе контракт - это вообще вещь абсолютно техническая.

Самое сложное - это выявить потребность, потому что очень часто инвесторы, люди, которые хотят на этом заработать, подчас не понимают, чего именно хотят. И мы показываем весь спектр инвестиционных сценариев, которые можно реализовать, пользуясь этим инструментом.

Константин Калиниченко: Вообще сложная, насколько я понимаю из разговора, такая схема. Химия я бы даже сказал. И здесь, наверное, это тоже важный, принципиальный момент. Понятно, что многие сегодня считают, что достаточно почитать Википедию, достаточно минут 15 «погуглить» флипппинг: «Так, я почитал, вот статья на РБК, вот там статья где-нибудь в Тинькофф-журнал, еще что-то. Все, я уже эксперт флиппинга, еще шаг, и я инвестор».

Я так понимаю, принципиальный вопрос - сопровождение со стороны экспертов-профессионалов.

Романом Максименко: Слушайте, я вам больше скажу. Вот если бы я поехал в условную Тверь и захотел бы там быть инвестором по покупке квартиры с флиппингом, то бы обратился к флиппирам, сам бы этого делать не стал.

Константин Калиниченко: Тверь и Псков - все равно свои особенности.

Романом Максименко: Любой город. Вы поймите, как я могу знать тверские законы рынка? Нет, не могу. Я на этом рынке не работаю. Я приеду к коллегам, буду пытать ума, что называется, буду в этом разбираться. Опять же ремонты. Но откуда я знаю, кто как делает в Твери ремонты? Я гипотетически могу прийти в какой-нибудь хороший офис какой-нибудь строительной компании, заключить с ними контракт. Это будет для меня лотерея.

То есть я, конечно же, обращусь к профессионалам и сам заплачу им комиссию за то, чтобы они сделали мне флиппинговый проект. Это касается не только Твери, это касается и Петербурга, и Москвы, и, условно, Астаны или Баку. Неважно где. Я не знаю другого рынка. Я знаю этот рынок. И на этом рынке как раз все понятно и прозрачно.

Именно поэтому я могу сказать, что на этом рынке я эксперт. Я не эксперт на рынке других городов. Я все буду понимать теоретически. Но на практике с любой сложностью, с которой там столкнусь, просто не буду понимать, как ее решить.

Константин Калиниченко: В любом случае обращение за консультацией и помощью, и за сопровождением к эксперту - это всегда экономия собственных денег.

Романом Максименко: Сама по себе консультация бесплатная. То есть ты пришел, послушал, тебя что-то не устроило - развернулся и пошел дальше.

Константин Калиниченко: Если вернуться к конкретным моментам. Мы говорили о том, что есть дизайнерские ремонты. В Пскове и области очень много типовой советской застройки, хрущевки и так далее. Имеет смысл в дизайнерском формате работать с этими объектами? Грубо говоря, есть ли смысл заморачиваться с дорогим дизайнерским ремонтом, если кухня все равно 5 квадратных метров.

Романом Максименко: Константин, давайте мы просто возьмем простую вещь - слово «дизайнерский». Ведь как мы начинали работать? И когда у нас была еще фирма из Швеции на букву И.

Константин Калиниченко: Желто-синие, да?

Романом Максименко: Да, желто-синие. У них был сайт, который назывался «Дизайн». Куда ты просто заносишь свою планировку. И тебе просто дают спецификацию всего того, что тебе нужно туда купить и сделать. Это ведь тоже дизайн. И он был, да, скандинавский, да, он был аскетичный. Он был простой, но это был дизайн, это была продуманная концепция. Это было сочетание красок, цветов, это были акцентные картины, подушки, шторы, что-то еще.

Это круто очень выглядело и очень было популярно в нашей стране. Я уверен, что по сей день тот стиль, который эта торговая сеть принесла в нашу жизнь, до сих пор пользуется популярностью. Люди с удовольствием используют это в своих решениях.

Константин Калиниченко: Какие риски вы, как эксперт, видите для тех, кто пытается сохранить, приумножить свои сбережения с помощью стратегии флиппинга, и как их можно избежать?

Романом Максименко: Как и в любом бизнесе есть определенные риски. Но надо понимать, что собственность оформляется на инвестора. В самом крайнем случае, если ничего не продается, останется у вас эта собственность. Значит, если уж прямо совсем все плохо, но останетесь с этой хорошей квартирой.

Константин Калиниченко: Которая немного все равно будет расти в цене.

Романом Максименко: Она будет капитализироваться. Потому что у нас пока еще глобально цены не падали. Много-много лет уже как. Падали немного после 2008 года, но скорректировались. Какие еще риски? Если человек начинает заниматься поиском объекта сам и невнимательно относится к документам, то могут быть юридические риски. Технические риски, но они минимальны. Мы их стараемся свести к минимуму, но они, конечно, тоже есть, потому как всегда есть наверху какие-то соседи, которые могут затопить.

Всегда есть некие коммуникации, которые можно не заметить. Соседские коммуникации, допустим, стояк внутридомовой какой-то проходит по квартире или еще что-то. Наша задача - свести риски к минимуму.

Константин Калиниченко: Это та ситуация, когда за консультативной помощью к экспертам, к специалистам рынка обращаться, мне кажется, просто необходимо.

Вот часто говорят - подходящее время или не подходящее время для инвестиций. Фактор времени для инвестиций в недвижимость и для флиппинга в частности имеет значение? Или это штука работает во все времена?

Романом Максименко: Слушайте, я много лет занимаюсь недвижимостью. Я в это верю. Я в этом разбираюсь. В этом понимаю хорошо и считаю, что если человек хочет, на данный момент, заработать какие-то средства, то для меня лично лучше инвестиции, чем в недвижимость, нет. Главное, инвестиция должна быть умной. Соответственно, должна принести тот результат, который человека удовлетворит. Да, сейчас я уже говорил на прошлой передаче, хорошие депозиты. Как долго они продержатся, неизвестно. Это такая краткосрочная история. Если свободные средства есть, можно их оставлять на умных накопительных счетах. И банк сам насчитывает проценты на вклад или на этот остаток по счету. Это тоже прекрасная стратегия. Но опять же, она краткосрочная. Недвижимость более долгосрочная, более консервативная и, с моей точки зрения, более умная стратегия инвестирования. В том числе и коммерческая недвижимость, и жилая недвижимость, и так далее. Поэтому я за это всегда «топлю», что называется, и всем предлагаю.

Константин Калиниченко: И если у кого-то возникло желание попробовать себя в инвестиции в недвижимость, во флиппинге в частности, о котором мы сегодня много говорили, в компании «Этажи Псков» всегда помогут, подскажут, направят и, так сказать, в качестве лоцмана в этом непростом море выступят.

Романом Максименко: Всегда рады. Всегда ждем.

Свои вопросы, касающиеся сферы недвижимости, читатели могут присылать на редакторскую почту redaktor@pln-pskov.ru. Ведущий программы Роман Максименко и его гости дадут развернутые ответы.