«Метражи»: Как обезопасить сделку с недвижимостью?
Очередной выпуск проекта о недвижимости вышел на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM). Программа «Метражи» - это всё о покупке, продаже и аренде жилья, профессиональная точка зрения, советы экспертов, ипотека, загородная недвижимость и новостройки, секреты сделок и вся правда о риэлторском бизнесе в Пскове.
На этот раз ведущий, генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко предлагает поговорить о том, как обезопасить сделку с недвижимостью. Кто больше рискует при проведении сделки с недвижимостью – продавец или покупатель? Какие мошеннические схемы чаще всего встречаются при покупке или продаже недвижимости? Какие «симптомы» у потенциально подозрительной сделки? На эти и другие вопросы в рамках программы ответит судебный юрист, руководитель юридического департамента ООО «Этажи-Псков» Мария Дроздова.
Роман Максименко: Сегодня мы поговорим о юридическом аспекте сделок с недвижимостью. В рамках этой передачи мы с вами обсудим, какие есть особенности сделок с недвижимостью, какие есть подводные камни, кто здесь более защищен, кто менее защищен, как себя обезопасить при сделках с недвижимостью, как убедиться, что объектом недвижимости все в порядке с точки зрения документов и правовой основы. Также мы поговорим о том, как не попасть в неприятную ситуацию, как избежать правовых последствий при сделках с недвижимостью.
Сегодня у нас в гостях руководитель департамента юриспруденции компании «Этажи Псков» Мария Дроздова. Маша, здравствуйте.
Мария Дроздова: Добрый день.
Роман Максименко: Как говорили в старину, при сделке, при покупке есть, что называется, два дурачка — продавец и покупатель. Это как бы шутка, но на самом деле один продает, а другой покупает. Как вы считаете, кто больше рискует при проведении сделки с недвижимостью? Чьи риски больше, кто менее защищен — продавец или покупатель?
Мария Дроздова: Конечно, менее всех защищен покупатель, поскольку у продавца существует лишь единственный риск — это риск получить свои деньги. Как только продавец получает свои деньги, никакого интереса у него больше нет. В настоящее время уже разработаны и много лет существуют различные безопасные способы расчетов, будь то аккредитивная форма расчетов или сервис безопасных расчетов, который предлагается различными банками. Это простой способ обезопасить единственный риск продавца — получение денежных средств.
Риски покупателя более объемные, поскольку он может столкнуться с определенными рисками на этапе государственной регистрации. В случае если, например, он передал денежные средства до проведения государственной регистрации, регистрирующий орган может отказать ему в проведении регистрации в случае наличия каких-нибудь арестов на объект недвижимости, запретов государственной регистрации. Также бывают случаи, когда продавец, получив деньги, действует не совсем добросовестно, он может написать заявление об отказе в государственной регистрации. Поэтому на этапе государственной регистрации покупатель рискует достаточно сильно, хотя я бы сказала, что более сложная группа рисков (она не всегда бывает, крайне редко, но она более опасная для покупателя) — это риски, связанные с оспариванием его права собственности в судебном порядке.
Роман Максименко: Это уже после регистрации?
Мария Дроздова: Да, это уже после регистрации. Обычно, когда право зарегистрировано, заинтересованными лицами могут подаваться различные виды судебных исков. Иски о признании сделок недействительными по различным основаниям. Наверное, самый распространенный иск, который все поймут, это когда супруг продавца, который не знал о том, что была совершена сделка, может оспаривать такую сделку в судебном порядке и, как правило, своего результата добивается.
Роман Максименко: Это в случае, когда нет согласия супруга на продажу?
Мария Дроздова: Да, это в случае, когда не было представлено согласие супруга, правильно оформленное, когда нет брачного контракта. Обычно это случаи, когда объект недвижимости приобретен супругами в браке, они могли потом развестись и не делить имущество — это их право, они могли как его поделить в судебном либо в нотариально порядке, так могли и не делить, имущество оставалась их совместной собственностью. И продавец по заблуждению, иногда люди так делают, а иногда умышленно, понимая, что он единственный собственник, зарегистрированный в реестре, решает продать данный объект недвижимости и забрать деньги, не уведомив об этом своего бывшего супруга. А покупатель, будучи введенным в заблуждение (не всегда можно, скажем так, проверить, был ли продавец на момент совершения сделки в браке), как раз рискует впоследствии в судебном порядке лишиться права собственности.
И есть группа рисков, которая менее критична, но, тем не менее, может быть неприятна для покупателя. Это риски, когда оказывается, что существует задолженность по коммунальным платежам, либо существуют зарегистрированные здесь лица. Эти проблемы в принципе решаемы. Например, если зарегистрированные лица отказываются сняться с регистрационного учета в добровольном порядке, то это только судебный порядок снятия данных лиц. А на это, соответственно, покупатель должен потратить время, деньги на услуги юриста, на госпошлину. Тем временем, пока суды рассматривают данное дело, расходы на коммунальные услуги по зарегистрированному лицу, соответственно, увеличиваются, поскольку не один месяц в судебном порядке дело рассматривается. Поэтому эта группа рисков для меня менее критична, потому что это все решаемое в простом порядке. Но, тем не менее, надо иметь их в виду также при покупке объектов недвижимости и, соответственно, наверное, предпринимать меры по уменьшению этих рисков.
Роман Максименко: Смотрите, какая получается ситуация. Мы с такого простого, казалось бы, вопроса видим, что очень много нюансов. А к самому объекту могут быть какие-то претензии? Например, когда покупатель не осмотрел объект, его технические характеристики? Является ли это риском при покупке?
Мария Дроздова: Конечно, обязателен осмотр объекта при покупке объекта недвижимости, поскольку у нас в Гражданском кодексе 223 статья — это передача объекта. При любой покупке это важный элемент юридического состава. Тем более это важный момент при купле-продаже недвижимости. Конечно, нужно посмотреть объект в том состоянии, в каком он есть, посмотреть его характеристики, поскольку без осмотра как можно купить? Ну и в принципе, конечно, в законе предусмотрена возможность, скажем так, соразмерного уменьшения цены в случае, если тебе был передан объект недвижимости ненадлежащего качества, либо расторжение договора — это уже по желанию покупателя, есть последствия передачи товара ненадлежащего качества. Поэтому всегда, соответственно, рекомендуем объект осматривать.
Роман Максименко: Мы плавно переходим от защищенности продавца и покупателя к вопросу о неких мошеннических схемах, о некой недобросовестности сторон по сделке. Какие вы можете привести примеры, встречающиеся на рынке недвижимости, связанные с риском попадания в мошенническую схему при сделках или недобросовестности какой-то стороны?
Мария Дроздова: Мошенничество — это, конечно, состав уголовной статьи, которая у нас закреплена в Уголовном кодексе Российской Федерации в 159-й статье. Это хищение чужого имущества путем обмана. Такое, действительно, бывает, и в своей практике я с этим сталкивалась, будучи сотрудником юридического отдела Росреестра, участвуя в судебных делах. Наверное, они не так распространены. И следует их, в первую очередь, отличать от неисполнения обязательств по гражданско-правовому договору. Есть грань между совершением мошеннических действий и недобросовестным поведением продавца при исполнении гражданско-правового договора.
Что касается мошеннических действий, как правило, это действуют третьи лица (но не всегда), путем использования поддельных доверенностей.
Роман Максименко: Нотариальных доверенностей?
Мария Дроздова: Да, нотариальных доверенностей, а также свидетельств о праве на наследство.
Роман Максименко: Поддельных документов.
Мария Дроздова: Да, поддельных документов, паспортов. При этом эти документы могут быть напечатаны на абсолютно реальных бланках. Ранее в практике встречалось, когда нотариусы при хищении у них этих бланков, документов посылали в органы Росреестра письма с уведомлением, какие бланки, какие серии, номера были у них украдены, чтобы впоследствии эти документы не были использованы мошенниками.
Роман Максименко: Здесь речь идет, я так понимаю, о бланках строгой отчетности.
Мария Дроздова: Да, они обычно желтые, с водяными знаками. На них обычно печатают свидетельство о праве на наследство или доверенность. Либо, конечно, мошенники могут использовать поддельные паспорта. Еще раз оговорюсь, что это, конечно, уголовно наказуемое деяние, но чаще всего, наверное, может встретиться недобросовестное поведение продавца, хотя в определенных случаях его действия также могут подпадать под статью о мошенничестве. Тут надо эту грань чувствовать. Приведу пример, когда продавец, получив денежные средства, до регистрации сделки подает в МФЦ документ — договор купли-продажи на регистрацию, а потом покупатель вместо права собственности получает уведомление о приостановлении государственной регистрации.
Роман Максименко: А деньги уже заплатил.
Мария Дроздова: Да, а деньги уже заплатил. В связи с тем, что есть какой-нибудь арест на объект недвижимости, ограничения. И тут ситуации бывают разные. Бывали в практике ситуации, когда оказывалось, что продавец не заплатил какой-то штраф, и служба судебных приставов повесила ему запрет на госрегистрацию.
Роман Максименко: Например, штраф за нарушение Правил дорожного движения — 1000 рублей.
Мария Дроздова: Да, 500 рублей даже бывало. Был период, когда служба судебных приставов на все имущество вешала запрет на совершение регистрационных действий. При этом при оплате не так оперативно эти запреты снимались. Конечно, эта ситуация устранима, тут нельзя говорить о недобросовестных действиях. Продавец мог даже и не знать, бывают такие ситуации. Конечно, это решаемо: оплачивают штраф, запрет снимается.
Могут быть ситуации несколько сложнее. Например, продавец, зная, что у него есть исполнительное производство у службы судебных приставов, не сказал об этом покупателю. Покупатель не проверил, передал деньги до регистрации, продавец думал погасить, например, какую-то задолженность (например, у него была большая задолженность по какому-то кредиту), и в результате ему могло не хватить каких-нибудь 100-200 тысяч рублей. Соответственно, арест или запрет в таком случае не снимается, поскольку у него действующее исполнительное производство. Покупатель оказывается обманутым. Конечно же, в таких ситуациях, поскольку уже и продавец не может повлиять на ситуацию, покупатель вынужден обращаться в суд для того, чтобы защитить свои права и интересы. И в этой ситуации вопрос, что он будет требовать в судебных органах. Если он требует вернуть деньги, конечно, он выиграет этот суд, но не факт, что эти деньги он получит, поскольку у продавца на тот момент уже денежных средств может не быть, и будет также в отношении него исполнительное производство. Ну и более сложные судебные дела — это когда все-таки он пытается подать иск о понуждении государственной регистрации, получить квартиру. Это для него, наверное, наиболее приемлемый вариант, потому что он может выиграть суд с денежными средствами, но не получить их, а квартира — это реальный объект недвижимости. Но там уже суд будет смотреть те обстоятельства, при которых был наложен арест. Возможно, там интересы других лиц, которые ранее в суд обращались. И не скажу, что лучше для покупателя — такие недобросовестные действия продавца или мошеннические действия.
Роман Максименко: Последствия и там, и там наступают.
Мария Дроздова: Да, последствия наступают для него неблагоприятные, в виду которых он и не получает объект недвижимости, и вынужден судиться.
Роман Максименко: Совсем недавно в СМИ прозвучала цифра, что у нас в РФ сейчас более миллиона людей — банкроты. Буквально два слова о том, какие риски есть, если продает человек, который находится в стадии банкротства или на которого заведено дело о банкротстве?
Мария Дроздова: Сделка также может быть оспорена конкурсным управляющим в судебном порядке.
Роман Максименко: А срок?
Мария Дроздова: Сроки там есть год и три. Это общие сроки оспаривания сделок в зависимости от того, оспоримая это сделка или ничтожная. Если оспоримая, это год, три года. В законе о банкротстве, по моему, фигурирует понятие «подозрительная сделка», и ее срок — один год. Но, конечно же, при покупке объектов недвижимости я всегда рекомендую проверить на сайте «Федресурс» данные о банкротстве продавца.
Роман Максименко: Мы сейчас проговорили кучу рисков и для продавца, и для покупателя. И как все-таки сторонам — и продавцу, и покупателю — себя обезопасить от этих рисков, какие меры предпринять?
Мария Дроздова: Как я уже сказала, риск продавца сводится лишь к получению денежных средств, поэтому безопасные способы расчета актуальны и для покупателя, и для продавца.
Роман Максименко: Я напомню, что у нас есть безопасные способы расчета, такие как банковская ячейка, аккредитив или сервис безопасных расчётов от наших банков. Это вполне безопасные способы.
Мария Дроздова: Уточню, что ячейка все-таки не считается безопасным способом расчета.
Роман Максименко: Потому что могут быть проникновения туда, да?
Мария Дроздова: Да. Считаются безопасными сервис безопасных расчетов и аккредитивная форма расчета, я бы рекомендовала все-таки использовать их.
Роман Максименко: Это то, что касается расчетов. Дальше?
Мария Дроздова: Что касается покупателя, у которого больше рисков, как минимум, если он не хочет обращаться к специалистам, то может сам запросить у продавца ряд документов.
Роман Максименко: То есть реально просто обратиться к специалисту, и специалист за тебя все сделает?
Мария Дроздова: В первую очередь, конечно, да. Это экономит время, нервы и деньги в том числе может сэкономить, потому что длительные судебные тяжбы впоследствии вследствие неполучения объекта недвижимости — не самые приятные.
Роман Максименко: То есть можно попытаться поползать по ресурсам и самостоятельно. Можно что-то там не заметить, не понять, не разобраться.
Мария Дроздова: Да, а можно обратиться к специалисту. В принципе для тех, кто хочет самостоятельно, я бы сказала, что можно запросить ряд документов. Это в первую очередь выписка из государственного реестра недвижимости, правоустанавливающий документ продавца, на основании которого он приобретал (объект), архивную справку, чтобы посмотреть перечень прописанных, зарегистрированных лиц, которые снимались с регистрационного учета, и по каким основаниям. Можно запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В случае, если возрастной продавец, иногда запрашивают справку из псих- и наркодиспансеров, хотя возрастные люди, к сожалению, иногда обижаются на это. Ну и, конечно же, личную встречу с продавцом всегда советую покупателю обязательно проводить.
Роман Максименко: Как убедиться, что с объектом недвижимости у покупателя в дальнейшем не возникнет проблем? Например, чтобы в последствии не выяснилось, что в купленной квартире была проведена незаконная/несогласованная перепланировка? Что нет обременений, арестов?
Мария Дроздова: Давайте разделим вопрос. Что касается отсутствия обременений, арестов — достаточно заказать выписку из ЕГРН. В принципе она доступна любому лицу. Но, к сожалению, с 1 марта текущего года сведения в ЕГРН перестали быть открытыми для всех в полном объеме. Теперь это только по тем объектам, где продавец, собственник дает согласие на открытость данных сведений о себе. По умолчанию сведения закрыты. И поэтому такую выписку может заказать сам собственник, покупатель может эту выписку попросить, может заказать через МФЦ, может заказать через сайт госуслуг, и она очень быстро делается, в течение суток обычно.
Роман Максименко: А главное — бесплатно.
Мария Дроздова: Да, главное — бесплатно такая выписка предоставляется. И там есть графа «Наличие обременений, арестов, ограничений». И как раз все ограничения, обременения, аресты должны в этой выписке быть указаны.
Роман Максименко: А если, допустим, штраф незначительный, и там стоит какое-то ограничение либо обременение, это покупателю внутри его решения не мешает совершить эту сделку? Как размер понять? Много ли там, условно говоря, или мало долгов?
Мария Дроздова: В первую очередь я бы рекомендовала спросить у продавца, конечно, что это за ограничение, обременение, это нормально.
Роман Максименко: Ну а он скажет, ерунда, телефон покупал…
Мария Дроздова: Понятно. У нас есть, скажем так, открытые сайты специализированных ведомств, в том числе сайт службы судебных приставов, где в принципе, зная фамилию, имя, отчество и основные паспортные данные продавца (а обычно, когда ты приобретаешь недвижимость, ты все-таки знаешь их для составления договора, паспорт смотришь), можно на сайте эти данные внести и посмотреть наличие исполнительных производств по конкретному физическому и даже, кстати, юридическому лицу, введя ИНН.
Роман Максименко: Спасибо. А по поводу перепланировки?
Мария Дроздова: Что касается перепланировки, в первую очередь, чтобы понять, есть ли незаконные перепланировки, нужно взять технический план квартиры, зайти в квартиру и сравнить с реальным планом квартиры. Не всегда, к сожалению, есть у продавцов технический план. В предыдущем законе технические паспорта были обязательны при предоставлении на госрегистрацию, потом появились технические планы и системы государственного кадастра учета. Но в принципе, если вы закажете выписку из ЕГРН, и она будет в надлежащей форме сделана, на последнем листе этой выписки обычно есть экспликация поэтажного плана.
Роман Максименко: Ее там не видно, с лупой нужно смотреть.
Мария Дроздова: К сожалению, да, иногда она бывает очень маленькой, я согласна с вами, и не всегда она там есть. Но, если уж есть какие-то сомнения, тогда, конечно, надо попросить у продавца технический план.
Роман Максименко: А если его нет у него?
Мария Дроздова: Тогда заказать у кадастрового инженера, потратиться, и тогда уже кадастровый инженер сам будет присутствовать, сам проведет эти замеры.
Роман Максименко: Если документы, связанные с техническими характеристиками помещений, есть, их нужно попросить, если их нет, то их нужно заказать и не полениться, что называется, убедиться, что перепланировки нет, правильно?
Мария Дроздова: Все верно. Раньше просто у нас были вместо кадастровых инженеров БТИ, которые вели этот технический учет, проводили инвентаризацию. И поскольку был технический паспорт ранее обязателен, всегда он передавался от продавца к продавцу. Но на уже более современные объекты, как правило, нет технических паспортов. Появилось понятие в законодательстве «Технический план», и не всегда он есть, особенно в новостройках. Эта документация должна передаваться застройщиком для составления кадастрового паспорта и для внесения этих данных в государственный кадастр недвижимости и в единый государственный реестр недвижимости. Но у продавца не всегда могут быть эти документы.
Роман Максименко: Еще бывают ситуации, особенно последние год-два, когда люди уезжают из того места, где у них находится недвижимость. Как проводить сделку с недвижимостью, если продавец или покупатель не может лично присутствовать на сделке?
Мария Дроздова: Есть институт, предусмотренный Гражданским кодексом, 185-й статьей, - это институт доверенности, письменное уполномочие, которое выдается одним лицом для представительства перед третьими лицами. И человек может выдать доверенность в любом регионе России на имя того лица, которому он доверяет. Может быть, супруг, мама, другой родственник или хороший знакомый, и, соответственно, то лицо по доверенности выступит уже от имени этого лица и совершит сделку.
Кроме того, наш мир совершенствуется, и появилось такое понятие как «территориальные нотариальные сделки». В прошлом году они, наверное, появились. Насколько они внедрены на территории Псковской области, не скажу, но в принципе на территории Москвы, насколько я знаю, в других крупных регионах можно совершить сделку, когда покупатель и продавец находятся в разных регионах. Это будет затратно, потому что необходимо оплатить услуги нотариуса, но в принципе это возможно, это экономит время, не надо приезжать в тот регион, в котором проходит сделка.
Роман Максименко: А если человек находится, условно, во Владивостоке, ему сделку нужно совершить срочно, сколько времени Почтой России поедет доверенность суда, чтобы доверитель пришел на сделку? Это может две недели пройти?
Мария Дроздова: Можно не отправлять доверенность печатным документом, физически. Есть такое понятие, как образ доверенности. То есть можно прийти к любому нотариусу, сказать, что нотариус в другом регионе выдал доверенность, заплатить какую-то небольшую госпошлину. И вот этот электронный образ доверенности нотариус предоставит лицу или банку, если это необходимо.
Роман Максименко: А если человек говорит, что не хочет давать доверенность, никому не доверяет, хочет присутствовать сам, и находится, допустим, в Уфе. Одна сторона у нас в Уфе, а другая - в Пскове. Если не хочет человек к нотариусу идти, можно же сделать в банке?
Мария Дроздова: В банке тоже можно, но надо узнавать условия банков.
Роман Максименко: То есть банки тоже проводят сделки, когда одна сторона, условно говоря, сидит в офисе банка здесь, например, а другая сторона в офисе банка в Уфе. Это же тоже законно все — через электронную регистрацию?
Мария Дроздова: Конечно, электронная регистрация — очень удобный способ, в отличие от обычной регистрации. Один, два рабочих дня и быстрое получение денег, как правило. Использование безопасных платежей.
Роман Максименко: То есть вы считаете, это безопасно?
Мария Дроздова: Я считаю, что это абсолютно безопасный, современный способ проведения сделки.
Роман Максименко: Как раз хочу сказать: неважно, где вы находитесь в данный момент, где находятся ваши клиенты, где находится ваша сторона по сделке — продавец либо покупатель, вы можете делать все сделки, не уезжая с территории города, не надо никуда специально ехать.
Мария Дроздова: Да.
Роман Максименко: В самом начале нашего разговора вы говорили про риски при передаче денег. Мы говорили, что есть сервисы безопасных расчетов и так далее. Но если все-таки у нас не хотят стороны связываться с какими-то непонятными сервисами, класть деньги на какой-то расчетный счет. Они хотят взять кучку денег и передать кучку денег. Как вы считаете, когда наиболее безопасна передача денежных средств за объект недвижимости?
Мария Дроздова: Конечно же, для покупателя она безопасна после проведенной государственной регистрации, потому что он уже становится собственником, он понимает, что Росреестр зарегистрировал, по крайней мере, никаких арестов, запретов, регистрации и никаких иных причин, препятствующих регистрации, нет. С его точки зрения, с точки зрения покупателя, безопаснее после государственной регистрации. Но продавец, например, может хотеть деньги до государственной регистрации. На самом деле, даже эта проблема решается, если стороны не хотят использовать безналичные способы расчета. Чуть сложнее это сделать. Существует такое понятие, когда не полностью произведены расчет и залог в силу закона, и если стороны не установили в договоре иное, то в случае не полного расчета с продавцом возникает залог в пользу продавца. Схема такая. Они подают документы на госрегистрацию, регистрируют право собственности покупателя, после этого он рассчитывается с продавцом и после этого они вновь обращаются в Росреестр через МФЦ и подают заявление о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу продавца.
Роман Максименко: Некоторые люди считают, что не стоит обращаться за юридическим сопровождением сделки, что они там во всем сами разберутся. Считаете ли вы, что это не та услуга, которую, что называется, «впаривают»? Что эта юридическая услуга действительно необходима, и что она действительно помогает избежать рисков и негативных последствий в будущем? Является ли заключение договора на сопровождение или на юридическую помощь гарантией или, так скажем, опорой для сторон по сделке?
Мария Дроздова: Я всегда советую обращаться к специалистам, неважно, при покупке недвижимости или в каких-то иных вопросах, потому что специалисты — это те люди, которые сэкономят ваше время, деньги, нервы. Не считаю, что это является какой-либо навязанной услугой. Как минимум, обратитесь за юридической консультацией.
Роман Максименко: Она бесплатная почти всегда для начала.
Мария Дроздова: Где-то бесплатно, где-то небольшая стоимость этой юридической консультации. И это, конечно, поможет. Я не скажу, что обращение к специалисту снимет все риски, но, наверное, большую часть рисков сможет снять и обезопасить покупателя, в первую очередь, также и продавца при проведении сделки с недвижимостью.
Роман Максименко: Спасибо большое за такие развернутые ответы. Хочу сказать, что то, о чем мы успели поговорить, это лишь небольшая часть огромного океана вопросов и нюансов, связанных со сделками. Так ведь?
Мария Дроздова: Да.
Роман Максименко: То есть можно, мне кажется, достаточно долго сидеть и обсуждать, какие бывают кейсы. Вот у вас есть опыт работы в юрдепартаменте Росреестра, и там были какие-то свои нюансы. Сейчас работа в недвижимости, много-много моментов. Я присоединяюсь к нашему гостю и хочу, пользуясь возможностью, всех направить к специалистам, к юристам, в агентства недвижимости, где могут помочь избежать всех рисков, связанных с этим.
Свои вопросы, касающиеся сферы недвижимости, читатели могут присылать на редакторскую почту redaktor@pln-pskov.ru. Ведущий программы Роман Максименко и его гости дадут развернутые ответы.