«Метражи»: Инвестиции в недвижимость. Флиппинг
Очередной выпуск проекта о недвижимости вышел на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM). Программа «Метражи» - это всё о покупке, продаже и аренде жилья, профессиональная точка зрения, советы экспертов, ипотека, загородная недвижимость и новостройки, секреты сделок и вся правда о риэлторском бизнесе в Пскове.
В конце 2023 года в сфере недвижимости наблюдался ажиотаж на фоне ужесточения условий выдачи ипотеки с господдержкой. Люди, присмотревшие жильё в новостройках, стремились оформить сделки до 23 декабря, пока не начали действовать новые правила. Как чувствует себя рынок недвижимости в начале года? Каков прогноз на будущее? В какую сторону колеблются цены на рынке недвижимости? Подходящее ли сейчас время для инвестиций в недвижимость? Что такое флиппинг? Есть ли спрос на коммерческую недвижимость? Эти вопросы обсудили Константин Калиниченко и его соведущий - генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко.
Константин Калиниченко: Сегодня будем говорить об инвестициях в недвижимость и, в частности, о флиппинге. Начнем с общих вопросов, а потом уже перейдем к флиппингу, Роман пояснит, что это такое и почему мы в начале 2024 года к этой теме обратились. Прежде, может быть, многие обходили этот вопрос стороной. Роман, как известно, в конце 2023 года в сфере недвижимости наблюдался большой ажиотаж, мы говорили об этом в нашей студии. Ставка Центробанка росла, ужесточались условия ипотеки с господдержкой. Те, кто хотел приобрести жилье, старались оформить сделки до конца года, до вступления в силу новых правил. Что сейчас? Как чувствует себя рынок недвижимости в начале 2024 года? Какие тут прогнозы?
Роман Максименко: Прогнозы — вещь неблагодарная. Как чувствует себя рынок недвижимости? Пациент скорее жив, чем мертв, а это уже хорошо. Действительно, у нас в конце прошлого года были значительные изменения, выросла ключевая ставка. Вслед за этим подтянулись процентные ставки по ипотеке от всех ведущих и неведущих банков РФ. Соответственно, программы усложнились, подорожали и так далее. Сейчас ставка по «вторичке», мягко скажем, кусается, поэтому, по большим данным «Этажей», январь просел по отношению к декабрю на 66% по выдаче ипотечных кредитов на вторичное жилье.
Константин Калиниченко: На две трети, получается.
Роман Максименко: Да, глобально просел. И все думали, что драйвером будет новостройка, потому что сохранились госпрограммы: программа субсидирования, программа «Молодая семья» и так далее. Но не тут-то было. Банки стали пытаться ввести комиссию от застройщиков, и началось почти полуторамесячное бодание между банками и застройщиками. Они пытались подписывать соглашения, чтобы застройщики участвовали в субсидировании этой ставки наряду с банками. Некоторые крупные застройщики в больших городах, в Петербурге, в Москве, вообще бойкотировали работу с банками.
Но сейчас пришла достаточно радостная новость о том, что Сбер сократил требования по субсидированию от 3,9%. То есть сейчас, наверное, рынок что-то отыграет. «Дом.рф» в свое время не ввел это субсидирование, и он, думаю, наберет по итогам января-февраля до 20% выдач по новостройкам. То есть «Дом.рф» мощно включился в эту программу. И Совкомбанк тоже не ввел это субсидирование. Ну да ладно. В общем, не такой высокий спрос и на новостройки тоже, вот о чем речь. Все ждут понижения ключевой ставки. Как только Центробанк будет постепенно понижать ключевую ставку, а говорят, что это будет во втором квартале, и есть прогнозы на сайте Центробанка, что целевые показатели ключевой ставки на январь 2025 года должны быть 11%. В этом же сходятся эксперты Сбербанка, что она будет в районе 11-12% к концу года. Поживем, увидим. Это напрямую влияет на эффективность рынка.
Константин Калиниченко: Да, тем более сегодня Центробанк, это может быть косвенный показатель, озвучил прогноз по инфляции. По ощущениям, по прогнозу ЦБ, самая высокая инфляция нас ждет в начале весны. Дальше они прогнозирует снижение инфляции. Насколько я помню, рост ставки ЦБ как раз был направлен на борьбу с инфляцией. Наверное, здесь есть основания усматривать, что поборют инфляцию так или иначе. Все говорят, ставка запредельная сегодня для бизнеса прежде всего и для потребителей.
Роман Максименко: Совершенно верно, кредиты очень дорогие. Безусловно, экономика нуждается в финансовых вливаниях.
Константин Калиниченко: В связи с этой динамикой рынка недвижимости, может быть, в связи с тем, что он сейчас немножечко в простой уходит, причем и по «первичке», и по «вторичке», есть ли какие-то колебания цены? Многие ведь думают: «Ага, недвижимость не продается. Наверное, она дешевеет».
Роман Максименко: Опять же, в больших цифрах есть. По аналитике федеральной компании «Этажей», за январь снижение цен по Российской Федерации порядка 2%. По февралю еще окончательных цифр нет, но я думаю, в пределах полутора процентов еще будет общее снижение. Но это в основном дают те регионы, где перегретая цена была. Это нисколько не касается нашего доблестного региона, мы не наблюдаем никакого снижения на рынке, я бы даже сказал, небольшую коррекцию в сторону роста мы видим, потому что хороших, дешевых предложений практически нет на площадках.
Константин Калиниченко: Если говорить именно про инвестиции, многие же по традиции убеждены, что недвижимость — в любой непонятной ситуации лучшее пространство, куда можно инвестировать деньги, если они у вас, как говорится, есть. Подходящее ли сегодня время для инвестирования?
Роман Максименко: Вот как раз об этом сегодня наш разговор. Именно о новой форме инвестиций в недвижимость. Я не могу сказать, что я первый об этом заявлю во всеуслышание, но, во всяком случае, это непубличная и непрозрачная форма инвестиций. Это флиппинг, от английского слова «переворачивать». Есть не очень хорошая квартира, ее приводят в нормальный вид, она становится очень хорошей. Соответственно, суть этого разговора в том, чтобы рассказать людям, как можно инвестировать. По сути, это некое приглашение к инвестированию. Это новая форма, наша компания много лет этим занимается. Мы работаем и сами в этом направлении, и для своих клиентов, то есть помогаем людям зарабатывать. Те, кто хочет получить хорошую доходность с инвестиционных вложений в недвижимость, — мы как раз помогаем это делать, и очень успешные кейсы у нас есть.
Константин Калиниченко: Многие, очевидно, воспринимают инвестиции в недвижимость, прежде всего, как покупку энного количества новых квартир в новом жилом фонде, минимальный косметический ремонт или вообще никаких дополнительных вложений в квартиру, а дальше эта квартира стоит мертвым грузом, авось она сама подорожает, вроде как сохранение денег.
Роман Максименко: Все ровно так, как вы говорите. Некоторые покупали на стадии котлована чуть-чуть дешевле. Со временем дом сдавался, продавали чуть-чуть дороже. Флиппинг — это совершенно другой инструментарий, совсем другая инвестиционная стратегия.
Константин Калиниченко: Если я правильно понимаю, флиппинг — это попытка взять что-то не очень хорошее и поэтому дешевое на рынке, а дальше уже пытаться извлечь максимум прибыли путем какого-то ремонта, инвестирования в квартиру.
Роман Максименко: Все так. Давайте разберемся в понятиях. Есть два понятия об этих инвестиционных стратегиях — флиппинг и хоумстейджинг. Флиппинг — это покупка недооцененного объекта недвижимости. Часто этот объект недвижимости может требовать ремонта, каких-то дополнительных инвестиционных вливаний, возможно, перекладки каких-то сетей. Флиппинг включает в себя, во-первых, поиск такого объекта. Во-вторых, это проверка, анализ его потенциальной стоимости после ремонта, проверка на юридическую чистоту, проведение этих строительных работ, этих улучшений и последующая его продажа с целью фиксации прибыли инвестором по данной сделке. Хоумстейджинг — это совсем другая история. Это тогда, когда объект, который продается уже сейчас, улучшают. Его улучшают через декорирование, через дизайн, через функциональное зондирование, через увеличение количества розеток и выключателей, зон света, через какие-то дополнительные аксессуары, которые дают привлекательность.
Флиппинг не исключает хоумстейджинг, это может быть двойной пакет. В то же самое время по каким-то квартирам не надо делать ремонт и достаточно сделать хоумстейджинг, то есть привести квартиру в супер продаваемый вид. Вот в этом, собственно, глобальное отличие.
Константин Калиниченко: На самом деле, интересно. Я так понимаю, здесь трудности и вопросы начинаются уже на стадии поиска, потому что квартиру для флиппинга нужно найти, а дальше нужно понять. Условно, мы возьмем какой-то старый жилой фонд в Любятово. Это же очень, насколько я понимаю, спорный актив для инвестирования. Такое жилье, как правило, считалось всегда, не очень растет в цене.
Роман Максименко: Любой актив для инвестирования должен быть сначала подвергнут глубокому критическому анализу. Мы должны четко понимать, за сколько мы этот объект покупаем, за какую сумму в него заходим, что мы должны потратить на его улучшение — на флиппинг, и за какую сумму мы будем из этого объекта выходить. Эти прогнозы, как по сроку экспозиции, и так по потенциальной доходности — мы даем нашим инвесторам.
Константин Калиниченко: На сколько можно рассчитывать? Какой, может быть, минимальный процент в плюс, когда человек планирует выйти?
Роман Максименко: Очень правильный вопрос. Смотрите, здесь какая арифметика. Сейчас есть прекрасный инструмент для того, чтобы получать доходность с вложений. Это депозиты. Депозиты сейчас в районе 15-16 процентов годовых. Флиппинг дает в два раза больше при правильном подходе. Есть очень хорошая маржинальность, хорошие кейсы, мы готовы их показывать, рассказывать, объяснять на цифрах, на конкретных примерах. Почему это возможно? Потому что квартиры, которые в идеальном состоянии, могут продаваться дороже рыночной цены. В этом фишка. Мы покупаем квартиры по низу рынка, делаем туда правильную инвестицию и, соответственно, продаем по верху рынка, потому что таких квартир в продаже нет. Если открыть любую площадку — «Авито», «Циан» — и посмотреть какие-то квартиры в Любятово, то квартира после флиппинга в том же Любятово будет просто одна. И если людям по той или иной причине нужна квартира в этом районе — родители рядом живут, садики, школы, работа, спрос все равно есть — купят именно эту квартиру. Даже если, она, возможно, будет дороже рынка.
Константин Калиниченко: На самом деле, да. Человек ведь, приобретающий, избавляет себя от массы неприятностей.
Роман Максименко: Инвестор, в основном это инвестор. Это не простой покупатель, а тот, который купит в конце — да. Он, безусловно, получает полностью упакованный продукт.
Константин Калиниченко: Для многих слово «ремонт» по-прежнему вызывает ужас. Люди боятся с этим связываться по разным причинам. Кто-то не хочет, кто-то опасается, что обманут, сделают плохо. Флиппинг предполагает, естественно, качественную, принципиальную переработку. Квартира выводится фактически на принципиально другой уровень качества.
Роман Максименко: Именно так.
Константин Калиниченко: Если говорить о текущей экономической ситуации на рынке недвижимости, подходящее сегодня время именно для флиппинга?
Роман Максименко: Всегда подходящее. Всегда будут недооцененные квартиры на рынке, всегда будут квартиры по срочной продаже, потому что у людей разная ситуация. Кому-то нужно продать наследственную квартиру, люди съезжаются, разъезжаются, женятся, расходятся. И возникает необходимость в срочной реализации квартиры. И тут мы готовы сразу с инвестором вкладываться, выходить на сделку и покупать. Такие объекты есть и будут всегда. Это неизменно.
Константин Калиниченко: Понятно, что такие универсальные жизненные ситуации, которые при любой экономической ситуации с человеком, семьями, естественно, происходят. Роман, даже из первых каких-то моментов ясно, что история с флиппингом непростая, для обычного человека она может показаться достаточно сложной. Есть тут, очевидно, подводные камни. Вы как специалист, как эксперт, как инвестор с какими сложностями сталкивались сами и с какими вообще тут есть риск столкнуться?
Роман Максименко: Самая первая сложность происходит на этапе покупки — это проверка юридической чистоты этого объекта. Мы смотрим на запреты, обременения, ограничения, которые есть на объекте, внимательно. Это не является стоп-фактором для покупки этого объекта, потому что мы понимаем, как с этим работать, как эти запреты снимать, ограничения, обременения. И объект может из-за этого быть недооценен в рынке, в том числе, и совершенно спокойно можно его купить. Это первая сложность, которая преодолима.
Вторая сложность — это инжиниринговое состояния объекта. Мы мониторим все полностью, все сети внутри объекта, мы смотрим на состояние мест общего пользования, на подъезды, на подвалы, на кровли и так далее.
Константин Калиниченко: Комплексный анализ.
Роман Максименко: Совершенно верно. Ведь может появиться какая-то квартира очень дешевая и с очень хорошими документами, но по итогу, когда ты сделаешь анализ инженерной инфраструктуры этого дома, получится, что в эту квартиру надо будет вложить еще очень большие деньги, чтобы что-то исправить.
Константин Калиниченко: Может ведь оказаться, что в самой квартире сделано все хорошо, а вот коммуникации...
Роман Максименко: Совершенно верно. Вот последняя квартира по флиппингу, которая у нас с проблемой зашла, - это мы начали ремонт и визуально радиаторы были все абсолютно нормальные, но когда маляры приблизились к тому, чтобы начинать их красить, и сделали чек-ап этих радиаторов, оказалось, что на каждом радиаторе есть протечка, а сами они просто ржавые. В итоге нам пришлось поменять все стойки и все радиаторы полностью. Трехкомнатная квартира была, работа с материалами обошлась в 120 тысяч рублей. Это непредвиденные моменты, что называется, сами не досмотрели. Как раз после этого кейса мы стали еще более пристальное внимание уделять именно проверке всех этих инженерных вещей.
Константин Калиниченко: Мне кажется, дополнительный и очень важный аргумент — все-таки обращаться за консультацией и в целом к экспертам, профессионалам рынка, потому что флиппинг — очень интересное, очень перспективное направление, но как и любое интересное и перспективное направление, оно не избавлено от каких-то рисков и от опасности.
Роман Максименко: Если работать с нами, риски, не могу сказать, что отсутствуют, но они контролируемые, а во-вторых, они минимальны.
Константин Калиниченко: Я подчеркну. Мы всегда говорим в наших разных экспертных программах, что эти экспертные эфиры подводят в основном к тому, что ситуации разные, ситуации могут таить какие-то проблемы, которые не видны не только невооруженным глазом, а в принципе обычному человеку, у которого нет достаточного опыта, знаний, количества проведенных сделок, обращайтесь всегда к профессионалам.
Роман Максименко: Мы открыты, всегда готовы в Пскове к этому диалогу, ждем инвесторов.
Константин Калиниченко: Какие основные факторы учитываются при расчете потенциальной рентабельности проекта флиппинга? Мы все-таки говорим об инвестировании, чтобы эта квартира поднялась в цене.
Роман Максименко: Прогнозируемая стоимость объекта в будущем. Мы должны понимать, сколько объект после реновации, после флиппинга, возможно с хоумстейджингом, будет стоить. Приведу короткий конкретный пример. Допустим, квартира после флиппинга должна стоить 5 миллионов рублей. При этом хоумстейджинг — сделать декор, занести какую-то мебель, повесить шторы, ее задекорировать, зонировать и так далее — будет стоить, допустим, еще 400 тысяч рублей. В итоге продать ее можно будет за 6 млн рублей. На каждом этапе есть дополнительная ценность и дополнительная рентабельность, которую можно для инвестора предусмотреть. Это первый, самый главный аспект, на что мы должны смотреть.
Плюс мы должны, естественно, заходить по минимальной планке. Иногда инвесторы задают нам рентабельность, и мы ждем объект, подходящий для инвестиции, чтобы попасть в его сумму инвестиции и попасть в то самое соотношение текущей рыночной цены, чтобы потом максимальную маржу на этом получить.
Константин Калиниченко: А как вы экспертным глазом определяете этот объект недвижимости?
Роман Максименко: Как я уже сказал, просто абсолютно низкая цена не всегда является критерием. Мы всегда исходим из той целевой аудитории, которая будет покупать этот объект недвижимости. Если мы делаем, допустим, какую-то квартиру для семьи с одним ребенком, соответственно, мы обращаем внимание, насколько близко находятся детские сады, детские площадки, как можно посмотреть на играющего ребенка из окна, на систему безопасности в подъезде, есть ли там видеонаблюдение и так далее. Есть масса критериев. Мы всегда задаем инвестору вопрос, под какую целевую аудиторию он хочет этот объект, потому что концепция флиппинга глобально отличается объект к объекту, в зависимости от целевой аудитории. Если человек говорит, что хочет купить студию, чтобы ее потом продать студенту или одинокому человеку, или пожилому человеку, которому не нужно много места, — это одна концепция. Если целевая аудитория при покупке другая, мы очень внимательно на это смотрим и прорабатываем.
Константин Калиниченко: Получается, что флиппинг — это такая история, может быть, не совсем типичная, не совсем стереотипная, я бы сказал. Многие ведь думают, что покупка жилья — это либо от безысходности мы покупаем. У нас есть, условно, 3 миллиона или 5 миллионов, мы эти деньги решили вложить. Или нам нужно срочно расширяться, кому-то нужно выезжать, человек покупает, опять же, по принципу, сколько денег у него было, сколько он смог, плюс кредит, ипотека, и человек в последнюю очередь смотрит на эти факторы, о которых вы говорили. Например, маленький ребенок, очевидно, он будет ходить в детский сад, потом в школу. Соответственно, нужно вот этот момент как то решить, чтобы у него не было какой-то кошмарной логистики, как у Ломоносова, который до Москвы из Архангельска… Вот этот момент — это тоже ведь повышение качества жизни, получается?
Роман Максименко: Конечно, еще есть два вида флиппинга. Первая стратегия флиппинга — под сдачу, в том числе посуточно. Другая стратегия — на продажу. Можно сделать хороший флиппинг и сделать туда, можно сказать, необычный хоумстейджинг, потому что проведено исследование, которое говорит о том, что люди на посуточную аренду готовы заходить во что-то интересное: оранжевый диван, красные стулья, черные стены и так далее, потому что они понимают, что они этот опыт будут иметь в течение суток-двух, но жить они в этом не готовы. А если мы хотим на продажу готовить объект, он должен быть максимально нейтральным, выдержан в светлых тонах, потому что это расширяет пространство, и люди хотят жить в комфортной среде. Не всем нравятся красные стулья, они готовы жить в чем-то другом.
Раньше, когда мы начинали заниматься флиппингом, у нас еще присутствовала IKEA. Мы просто загружали планировку на сайт «IKEA дизайн» и нам давали спецификацию. IKEA предлагала нам все — до стаканчика под зубную сетку. И мы просто оплачивали эту спецификацию, полагаясь на мудрость дизайнеров IKEA.
Константин Калиниченко: На их мудрость можно было, конечно, полагаться.
Роман Максименко: Да, и мы просто платили этот счет. Нам это все сюда привозили, здесь сборщики все собирали, и мы таким образом комплектовали это все. К сожалению, сейчас процесс немного усложнился — и логистически, и по ассортименту. Но я хочу сказать, что маркетплейсы, такие гиганты, как «Мегамаркет», Ozon, Wildberries, готовы предлагать по очень хорошим ценам интересные вещи для декора, для обстановки, для уюта и комфорта.
Константин Калиниченко: Да, в том числе от вот этого бренда, который ушел, только без логотипов. Я не уверен, что это сейчас возможно и доступно именно в таком полном, комплексном сервисе. Но я думаю, что это вопрос времени. И мы со временем вернемся к тем прежним условиям комфорта. Роман, периодически мы затрагиваем вопросы сложностей и так далее. Юридическая сторона флиппинга. Есть ли какие-то юридические тонкости, нюансы. И изменения законодательства о недвижимости последнего времени — они как-то стимулировали к этому направлению инвестирования?
Роман Максименко: Смотрите, какая история. С 1 марта рекомендации Центробанка о том, что если долговая нагрузка у человека по кредитной истории будет 80% и выше, то ему, скорее всего, откажут в кредите. А ведь во флиппинг заходят такие инвесторы, которые берут ипотеку. То есть это не всегда собственные средства, особенно под сдачу. Например, человек берет 50% стоимости квартиры в ипотеку и деньги, полученные с аренды, возможно, посуточной аренды, просто платит в свой ипотечный платеж, а еще умудряется на этом зарабатывать. Это одна из стратегий. Сейчас нужно внимательно посмотреть по бюро кредитных историй. Банки уже рассылают уведомления, чтобы снижали долговую нагрузку. Бывает, люди сами не знают. У них кредитная карта открыта на 300 тысяч. И, соответственно, у них красным светится по бюро кредитных историй, и им уже ипотеку не дадут. Надо внимательно смотреть с 1 марта особенно за этим, потому что ужесточается эта история.
С точки зрения других законодательных ограничений, как таковых их нет. Никому ничего не мешает иметь в частной собственности объекты недвижимости, а потом в последующем продавать их. Больше, наверное, ничего привести не могу.
Константин Калиниченко: А какие-то риски при покупке объекта для флиппинга? Кроме этой истории, что могут вскрыться какие-то коммуникации, инженерные проблемы?
Роман Максименко: Уже сейчас мы стараемся этого избегать, не наступать на эти грабли больше никогда.
Константин Калиниченко: Все-таки, опытным экспертным взглядом, какие тут риски существуют?
Роман Максименко: Слушайте, если все правильно предусмотреть, все правильно проверить, не спешить и вдумчиво подойти к вопросу.
Константин Калиниченко: Обратиться к экспертам.
Роман Максименко: Обратиться к экспертам! Давайте так. Пока ты не заплатил деньги, ты волен выбирать, ты волен посмотреть на эту ситуацию с разных сторон, ты можешь пригласить дополнительно послушать третье мнение от юристов, от специалистов, от кого-то еще. Квартира, которую мы для инвестиций предлагаем на входе, просто предлагается к покупке. Соответственно, мы также можем выступать соинвесторами по флиппингу, когда мы разделяем риски с нашими инвесторами, это мы делаем очень часто. И тогда инвестор уверен, что мы с ним в одной связке.
Константин Калиниченко: Как говорится, плечо подставляете ему.
Роман Максименко: Да, мы вместе зарабатываем, грубо говоря, на этом. Это некое партнерство с нашими инвесторами. Инвесторы, которые сделали с нами хотя бы одну сделку, уже от нас не уходят, потому что понимают, что мы обеспечиваем доходность.
Константин Калиниченко: Многие, наверное, рассматривают сейчас такой вариант. Что посоветуете? С чего начать человеку, который этим никогда не занимался, который решил инвестировать таким образом? Самостоятельно пойти и шишки набить? Обратиться к специалистам? Как лучше поступить?
Роман Максименко: Всегда, когда ты заходишь в новую тему, лучше получить максимум информации. Я всех отправляю на различные видеоплатформы — YouTube, Rutube, портал «Смотрим», очень много там роликов про флиппинг, очень много статей про это, дабы просто погрузиться в тему. Естественно, все эта информация не даст никакой конкретики. За конкретикой мы ждем всех людей к себе и, соответственно, сможем всячески им все объяснить, рассказать, по полочкам разложить и так далее. И дальше, я думаю, все будет достаточно успешно.
Свои вопросы, касающиеся сферы недвижимости, читатели могут присылать на редакторскую почту redaktor@pln-pskov.ru. Ведущий программы Роман Максименко и его гости дадут развернутые ответы.