Диалоги о недвижимости: О нововведениях в земельном законодательстве

Радиостанция «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) представляет новый проект – «Диалоги о недвижимости». Ежемесячная программа посвящена жилищному вопросу – особенностям сделок с недвижимостью, возможным подводным камням, ситуации на рынке в целом. Третья программа, посвященная земельному вопросу, вышла в эфир 17 марта. 27 апреля. Свое экспертное мнение псковичам представили президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко и руководитель юридической компании «Буква закона» Алла Кирьякова. Представляем вашему вниманию стенограмму эфира.

Роман Максименко: Здравствуйте, дорогие радиослушатели. Сегодня мы поговорим о земельном вопросе, изменениях в Земельном кодексе. Многие граждане в своей повседневной жизни сталкиваются с земельными вопросами, и в последнее время в законодательстве Российской Федерации произошел ряд изменений в этой части. Сегодня мы хотели бы об этом поговорить. Ряд вопросов мы адресуем Алле Алексеевне. И первый такой: почему, как вы считаете, мы сейчас переживаем период весьма значительных изменений в Земельном кодексе? Известно, что эти изменения начали приниматься с лета прошлого года.

Алла Кирьякова: Всем известно, что с марта 2015 года вступил в силу федеральный закон о внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты. На мой взгляд, его принятие было вызвано насущной необходимостью обеспечить прозрачность действий и равный доступ к земельным ресурсам, сократить избыточность и длительность административных процедур, в первую очередь. Ведь всем известно, что решение вопросов о предоставлении земельного участка иногда затягивается до 3 лет. Также законом устанавливается ограниченные случаи предоставления земельных участков без проведения торгов. Более подробно определен круг лиц, которым земельные участки предоставляются за плату и без платы. С чем это связано? На мой взгляд, земельные правоотношения - одни из самых сложных и запутанных. Как бы человек ни стремился стать ближе к городу, земля была и остается главным определяющим фактором в его жизни. Новый закон создает условия и возможности для большинства людей более эффективно распоряжаться принадлежащими им земельными участками, продавать, сдавать в аренду, а также в более упрощенной форме получить земельные участки на праве аренды либо в собственность. Как это будет происходить на практике, думаю, жизнь покажет и внесет во все свои коррективы.

Роман Максименко: Алла Алексеевна, давайте поговорим о таком понятии, как «дачная амнистия». Что это такое, как его можно трактовать и насколько это важно для граждан на сегодняшний день.

Алла Кирьякова: Дачная амнистия - это обиходное название изменений в ряд нормативно-правовых актов РФ об упрощенном порядке оформления прав на земельные участки, находящиеся в личном пользовании, а также на находящихся на земельных участках дома и строения. За период существования дачной амнистии многие граждане воспользовались своим правом на оформление принадлежащей им на праве собственности недвижимости в упрощенном порядке. Что значит упрощенный порядок? Это значит, что для регистрации своей земли, дома, гаража, бани и иного строения на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства не требуется разрешение на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для данной регистрации прав вам только потребуется документ, подтверждающий право на земельный участок, а также заполненная декларация на объект недвижимости или кадастровый паспорт объекта капитального строительства. Если речь идет о земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, следует помнить, что такой порядок регистрации действует только до 1 марта 2018 года. Роман Максименко: Спасибо, Алла Алексеевна. Скажите, а в вашу компанию сейчас как часто люди обращаются с просьбами помочь в оформлении документов в части понятия «дачная амнистия»? Алла Кирьякова:В нашу компанию приходят люди, поскольку до конца не понимают, какие документы нужны и достаточно ли имеющихся у них документов для того, чтобы оформить свои права. Им необходима экспертная помощь в оформлении документации и понимании своих реальных прав.

Роман Максименко: И вы помогаете таким людям успешно совершить сделку.

Алла Кирьякова: Да, конечно. Помогаем, объясняем.

Роман Максименко: Какие еще изменения в Земельном кодексе коснутся простого дачника? Каков вообще будет порядок предоставления этих земель? Он как-то изменится? Еще один важный вопрос, который очень часто задают люди: нужен ли кадастровый инженер или это выдуманная профессия?

Алла Кирьякова: Давайте начнем по порядку. Государство определило, что в более простом порядке оно будет предоставлять участки гражданам под массовую застройку. И внесенные поправки позволят оформить в свою собственность земельные участки независимо от того, когда граждане стали членами садового товарищества или гаражного кооператива или те, что были куплены в 2000-ые годы без документов, по садовой книжке. Таким же порядком будет решаться проблема и заброшенных земельных участков. Получить или купить такую землю стало возможным. Для этого только необходимо вступить в товарищество и заручиться поддержкой общего собрания. Такой порядок предоставления земельных участков будет действовать до 31 декабря 2020 года.

Также появилась возможность оформить дачникам самозахваченные земельные участки. Главное, чтобы при этом соблюдались следующие условия: участок не принадлежит соседям, надел не является территорией общего пользования, он не выходит за пределы другой градостроительной зоны и суммарная площадь образующегося земельного участка не превышает предельно допустимого размера.

Что касается порядка предоставления земельных участков, он существенно изменился. Вопрос достаточно объемный. Если коротко, то предоставление гражданам земельных участков в том числе юридическим лицам, находящимся в государственной или муниципальной собственности будет производиться с аукциона. Без проведения торгов только в следующих случаях: для ведения садоводства, ведение личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, крестьянского фермерского хозяйства и за границами населенного пункта для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества и личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта.

Расширен перечень случаев предоставления земельных участков в собственность платно для граждан. Однако предоставление земельных участков для строительства будет исключительно в аренду. И федеральным законом установлены предельные сроки аренды такого земельного участка без права продления.

Нужен ли кадастровый инженер? На мой взгляд, да. Хотя, хочу оговориться, четкого понятия, кто такой кадастровый инженер, закон не содержит. Но поскольку в результате выполнения кадастровых работ, которые требуют специальных знаний и соответствующей подготовки, обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учета и в последующем для регистрации прав человека на объекты недвижимости, поэтому данная профессия в дальнейшем будет развиваться. Кроме того, важно обеспечить единство земельного участка и объекта капитального строительства. Кадастровый инженер снижает не только административное воздействие и освобождает госорганы от избыточной функции, но и также содействуют в обеспечении единой систему учета объектов недвижимости. А вот что касается качества их работы, это немаловажный вопрос, который необходимо решать во избежание кадастровых ошибок и судебных разбирательств.

Роман Максименко: Вы в своем ответе очень много говорили как раз о людях, которых волнует вопрос их дач, загородных домов и так далее. Скажите, пожалуйста, застройщиков, девелоперов изменения как-то коснутся?

Алла Кирьякова: В Земельном кодексе этому посвящена самая большая глава. Она новая и касается застройщиков. Еще раз повторю, что земельные участки будут предоставляться с аукциона. Срок предоставления таких участков ограничен на 5 лет. На предоставление земельных участков без торгов можно будет рассчитывать только в ограниченном числе случаев. В частности, под это понятие попадают масштабные инвестиционные проекты, которые подпадают под критерии, установленные на федеральном и региональном уровнях, линейные объекты. Среди наиболее существенных правил предоставления земельных участков на торгах можно назвать следующие: унификация правил проведения аукционов в отношении земельных участков для строительства жилой и нежилой недвижимости; исключение конкурса как формы проведения торгов в отношении публичных земельных участков; законодательное закрепление возможности проведения аукциона по инициативе частного лица, начала ведения реестра недобросовестных участников аукциона и нормы проведения аукциона в электронной форме как об общем правиле, которое вступит в силу после принятия соответствующего федерального закона.

Хочу еще раз сказать, что помимо предоставления участков в аренду и собственность вводится возможность заключения соглашения о сервитуте, а также использование участка без предоставления сервитута. Выбор того или иного способа приобретения права на использование публичных земель будет зависеть, прежде всего, от самой намечаемой деятельности. И хотелось бы сказать, что принимая во внимание масштабность изменений, мы бы рекомендовали обращать особенное внимание на переходное положение. Это ст. 34 федерального закона. В частности, устанавливается, что если решение предварительным согласованием о месте размещения объекта было принято до 1 марта 2015 года, то участок может быть предоставлен затем без проведения торгов до 1 марта 2018 года.

Кроме того, земельные участки, предоставленные на праве аренды, если застройщик не уложился в установленные сроки, подлежат изъятию. Данная процедура также предусмотрена Земельным кодексом.

Роман Максименко: У людей всегда возникает вопрос, как же все-таки эти изменения отразятся на рынке строящегося жилья. И тут, наверное, нужно сказать о том, что все тенденции, которые видятся из изменений, внесенных в Земельный кодекс, приводят к упорядочиванию работы в части оборота земельных ресурсов. Речь идет о том, что те застройщики, которые необоснованно затягивали сроки строительства, освоения земельного участка, будут иметь регламентируемые сроки и не смогут бесконечно ничего делать на участке. Очень важно, что упрощается процедура предоставления земельных участков для крупных инвесторов, для масштабного освоения территорий, для тех, кто занимается развитием территорий. Безусловно, законодатель в изменениях в этом законе делает четкий посыл и физическим, и юридическим лицам о том, что с землей надо обращаться бережно, землю нужно тщательно и своевременно осваивать с тем, чтобы на этой земле был конечный, нужный людям продукт. В заключение хотелось бы спросить, что бы вы посоветовали делать физическим или юридическим лицам, у которых должным образом не оформлены документы на землю?

Алла Кирьякова: Во-первых, не пугаться, не теряться. Брать документы, которые у них имеются, и приходить в нашу компанию, где наши квалифицированные юристы окажут вам соответствующую помощь.

Роман Максименко: Все абсолютно правильно. Мы всегда в своих передачах как раз призываем людей обращаться к профессионалам. Неважно, в какой отрасли эти люди трудятся. Эти вопросы могут быть связаны и с недвижимостью, и с юриспруденцией, и с кадастровыми работами, с чем угодно. Пожалуйста, можно обратиться к профессионалам, где вам будет оказана квалифицированная, своевременная помощь по всем вопросам.