Диалоги о недвижимости: Ипотека для военных

Радиостанция «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) представляет новый проект – «Диалоги о недвижимости». Ежемесячная программа посвящена жилищному вопросу – особенностям сделок с недвижимостью, возможным подводным камням, ситуации на рынке в целом. Вторая программа, посвященная военной ипотеке, вышла в эфир 17 марта. Свое экспертное мнение псковичам представили президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко и исполнительный директор компании «Авентин-Псков. Центр недвижимости» Виктор Ковальков. Представляем вашему вниманию стенограмму эфира.

Роман Максименко: Добрый день, уважаемые радиослушатели. Сегодня нам хотелось бы поговорить на такую важную тему, как военная ипотека. Давайте вспомним, что программа накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих начала работать в России с 1 января 2005 года. Она позволяет военнослужащим приобрести жилье за счет накопленных денежных средств. Эта программа, надо отметить, очень успешно работает в России и очень хорошо себя зарекомендовала. Очень много семей военнослужащих приобрели недвижимость, улучшили свои жилищные условия. Таким образом, в России участники накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих за 10 лет функционирования этой программы приобрели 108 тысяч квартир общей стоимостью почти 336 млрд рублей.

В 2014 году число участников этой программы превысило 315 тысяч человек. Случалось даже такое, когда военнослужащие - участники программы покупают сразу две квартиры. При этом средняя площадь приобретаемого жилья остается примерно на уровне 60,6 квадратных метров.

В 2014 году участники программы «Военная ипотека» приобрели более 33 тысяч квартир на сумму 113 млрд рублей, из которых на сумму 20 млрд рублей - по договорам участия в долевом строительстве. То есть военнослужащие приобретают не только квартиры, находящиеся в собственности, но и квартиры в строящихся домах, что, безусловно, расширяет для них спектр возможностей приобретения жилья.

Регионами-лидерами по выдаче ипотечных кредитов в рамках программы «Военная ипотека» являются Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург Ленинградская область. В Пскове военная ипотека тоже получила достаточно хорошее развитие благодаря участию двух крупнейших банков с государственным капиталом - ВТБ24 и Сбербанка.

В 2014 году ВТБ занял лидирующую позицию в реализации государственной ипотечной программы. Таким образом, доля банка составила 30%. На начало января 2015 года ипотечный портфель банка составил 34 млрд рублей. Желающие воспользоваться программами банка имеют возможность приобрести и готовое жилье, и жилье в новостройке, что, безусловно, отрадно. Сейчас в рамках программы в стране банк аккредитовал 400 новостроек более чем в 60 городах.

Сбербанк России тоже стремительно наращивал в 2014 году темпы ипотечного кредитования по программе «Военная ипотека» и увеличил свой портфель за один год в два раза. Соответственно, ипотеки было выдано на сумму 695 млрд рублей.

Что из себя представляет военная ипотека, на кого она ориентирована и кто имеет право на участие в этой программе сегодня нам расскажет Виктор Николаевич Ковальков.

Виктор Ковальков: Итак, кто имеет право на участие в программе накопительной ипотечной системы. Во-первых, это офицеры, окончившие военные училища и поступившие на службу по контракту с 1 января 2005 года; прапорщики и мичманы, отслужившие по контракту 3 года, начиная с 1 января 2005 года; сержанты, старшины, солдаты, матросы, заключившие второй контракт не ранее 1 января 2005 года и отслужившие по нему не менее 3 лет. В каждом из этих случаев основанием для включения в программу является обращение военнослужащего, то есть соответствующий рапорт.

Ориентирована программа в первую очередь на военнослужащих, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также на тех, кто твердо решил связать свою жизнь со службой в вооруженных силах Российской Федерации, то есть собирается служить до пенсии. Здесь могу пояснить, почему. Военнослужащий становится участником программы на основании рапорта, как я уже сказал. С этого момента из федерального бюджета на специальный счет государство перечисляет военнослужащему ежемесячно примерно 20 тысяч рублей. Получить право на физическое приобретение непосредственно объекта, то есть получить свидетельство, военнослужащий имеет право по истечении трех лет с момента вступления в программу. Соответственно, к этому моменту на его персональном счете аккумулируется сумма, допустим 800 тысяч рублей, а размер оставшейся ипотечной части рассчитывает соответствующий банк, в который обратился военнослужащий. И эта сумма уже напрямую зависит от того срока службы, который остался ему до пенсии. То есть чем дольше военнослужащий будет служить до пенсии, тем больше общая сумма ипотеки.

Роман Максименко: А что необходимо для оформления этого свидетельства и вообще что может приобрести военнослужащий, который нуждается в улучшении жилищных условий? Есть ли определенные правила поведения при увольнении с военной службы? Что-то меняется в этой ситуации?

Виктор Ковальков: Да. Начнем с оформления свидетельства. Для этого необходимы две вещи. Первое - это непосредственно право на участие в накопительной ипотечной системе, а второе - соответствующий рапорт на имя командира части. Рапорт проходит ряд юридических процедур уже без участия самого военнослужащего, после чего попадает в Росвоенипотеку, которая и выдает свидетельство, пересылая его в воинскую часть. В воинской части есть ответственное лицо, от которого военнослужащий получает свое свидетельство. Здесь все просто.

Что можно приобрести? Вообще по закону об ипотеке можно приобрести квартиру на вторичном рынке, квартиру на первичном рынке и дом с участком. Но здесь хотелось бы пояснить по ситуации непосредственно в Пскове: с квартирами в строящихся домах есть определенные сложности. Почему? Потому что, в отличие от стандартных процедур по оформлению квартиры по военной ипотеке, когда военнослужащий получил свидетельство, выбрал банк-партнер, выбрал объект, собрал определенный пакет документов (причем это не так просто, здесь я рекомендую обращаться к профессионалам), в случае со строящимися домами необходимо не просто выбрать банк-партнер, но еще и застройщика, аккредитованного этим банком. А в Пскове пока ситуация такова, что ни один застройщик не аккредитован банками-партнерами, которые работают с программой «Военная ипотека». Соответственно, псковичи вынуждены приобретать либо квартиру в уже сданных домах, а это вторичный фонд, либо дома с участками.

Что касается правил поведения при увольнении, то здесь тоже есть несколько тонких моментов. Возможны следующие ситуации:

Ситуация А: Увольнение не по вине участника накопительной ипотечной системы. То есть состояние здоровья, возможные ранения или просто потеря здоровья, оперативно-штабные мероприятия, проще говоря, сокращения. Или по семейным обстоятельствам. В этих случаях государство полностью берет на себя всю ответственность за погашение непосредственно конкретного целевого жилищного займа.

Ситуация Б: Увольнение по иным причинам. То есть собственное желание, нарушение условий контракта, нарушение устава. В этом случае военнослужащий обязан понимать, что будет вынужден гасить ипотеку самостоятельно. Причем здесь опять же два варианта: если он уже к этому моменту отслужил 10 лет по контракту с момента вступления в накопительную ипотечную систему, то он будет вынужден погасить самостоятельно, лишь оставшуюся часть ипотеки. А если он не отслужил десяти лет, то он будет обязан вернуть государству и первоначальный взнос, и ежемесячные платежи, уже осуществленные, и плюс самостоятельно погасить остаток ипотеки.

Роман Максименко: Спасибо Виктор Николаевич за очень подробный ответ. Но, наверное, не все так гладко в сделках по приобретению квартир с участием военной ипотеки. Наверняка возможны какие-то незаконные либо какие-то мошеннические схемы в сделках с военной ипотекой. Есть ли какие-то примеры, варианты и вообще пути борьбы с этими мошенническими схемами?

Виктор Ковальков: Назвать эти схемы криминальными, может быть, будет некорректно, потому что чистое мошенничество в сделках с военной ипотекой трудно реализуемо, поскольку пакет документов, который собирается в ходе сопровождения данной сделки и формирования по требованию банка и Росвоенипотеки, проходит целый ряд экспертиз, оценочных, юридических проверок службой безопасности банка. Здесь, в принципе, проскочить что-то такое криминальное вряд ли сможет. Но с чем мы сталкиваемся на практике? Схема существует. Сталкиваемся с этим достаточно часто непосредственно в Пскове. Военнослужащий, который подал рапорт на получение свидетельства, еще не получив его (кстати, это живой пример, я был его свидетелем), уже начинает получать звонки от каких-то серых посредников, маклеров, с предложением оказать им услугу по предстоящему сбору документов. При этом люди могут называться представителями каких-то банков, аккредитованных Росвоенипотекой, вплоть до представителей непосредственно самой Росвоенипотеки, что в принципе невозможно. Это уже должно быть подозрительно. Люди, получающие такие звонки, должны задуматься.

Второй момент. Естественно, этот маклер правдами и неправдами склоняет к сотрудничеству с собой данного участника. На втором этапе посредник предлагает полностью снять с военнослужащего какие-либо нагрузки по поиску объекта. Здесь появляется такая хитрость, когда подбирается объект, где комиссионные увеличены до неприличных размеров - в 100 тысяч рублей и более. Это объясняется тем, что сложно собирать документы, не каждый согласится продать свой объект под военную ипотеку, и т. д. и т. п. Военнослужащий тоже соглашается.

Ну и в конце - бывают и такие варианты, когда «серые» посредники предлагают военнослужащему получить некоторую часть этой ипотеки наличными на руки. Это можно сделать. Не так просто, но можно. При этом претендуют, допустим, на 50% этой суммы. Выход один - обращаться к профессионалам. Профессионалы работают по единым прозрачным правилам, у профессионалов четкие, фиксированные комиссионные и весь порядок действий легко проследить. Например, клиент нашей компании «Авентин - Псков» всегда может в любой момент видеть, что происходит, знать, сколько он будет тратить, сколько заплатит, в какие сроки и что в обмен на это получит.

Роман Максименко: То есть на самом деле не так все просто. Военнослужащим - участникам этой накопительной системы настоятельно рекомендуется обращаться к профессионалам, входящим в Псковскую гильдию риэлторов, к тем людям, которые аттестованы и деятельность которых застрахована. В этом случае можно избавить себя от переплаты, прежде всего, от каких-то незаконных схем и путей реализации этой сделки. В этом случае можно только посоветовать людям, все-таки понимать, что приобретение недвижимости - это важнейший шаг в жизни вашей семьи. Важно здесь не ошибиться и приобрести по минимальной стоимости наилучший объект недвижимости. Виктор Николаевич, вы можете дать какие-то конкретные советы для тех клиентов, которые обращаются за этой услугой?

Виктор Ковальков: Советы могут быть следующие. Во-первых, перед принятием решений об участии в этой системе нужно подумать. Еще раз подчеркну, система рассчитана на тех, кто будет служить до пенсии. Второе, быть внимательными к навязчивым маклерам, посредникам, которые что-то вам очень навязчиво предлагают, названивают. Это всегда свидетельствует о том, что люди очень хотят получить какие-то незаконные сверхприбыли.

Роман Максименко: Даже если они представляются Росвоенипотекой, это невозможно, потому что ни банки, ни представители Росвоенипотеки этим не занимаются.

Виктор Ковальков: Третье, при выборе банка-партнера обращайтесь в несколько банков, будете видеть срез рынка, разные предложения, потому что каждый банк рассчитывает ипотеку по-своему. Там и суммы могут разниться, и проценты, и сроки.

Ну и самое главное, нужно обязательно хорошенько подумать и оценить все досконально. Наша компания «Авентин - Псков» военнослужащим непосредственно сейчас может предложить полный комплекс услуг по проведению сделки с военной ипотекой, начиная от получения свидетельства и заканчивая уведомления Росвоенипотеки в совершенной сделке. При этом мы стараемся провести всю эту процедуру в кратчайшие сроки, и имеем для этого ресурсы. То есть наш сотрудник находится в непосредственном контакте с сотрудником оценочной компании, сотрудником банка-партнера, и если есть необходимость, даже с представителем Росвоенипотеки, что непосредственно ускоряет процедуру.

И самое главное, наша услуга сейчас стоит от 50 до 70 тысяч рублей. Она фиксированная, никаких доплат. И если военнослужащий с нами будет сотрудничать, то через месяц после того, как начнутся первые его выплаты по военной ипотеке, он сможет вернуть эту сумму. Министерство обороны этими же платежами погасит его плату за услуги риэлторов компании «Авентин - Псков» в пределах до 50-70 тысяч рублей. Таким образом, на выходе клиент получит услугу бесплатно. Все вопросы по телефону: 29-84-84, компания «Авентин - Псков».

Роман Максименко: Очень отрадная новость, спасибо большое, Виктор Николаевич, за содержательную беседу. Еще раз хочу призвать всех наших клиентов, всех военнослужащих обращаться к сертифицированным риэлторам. Список этих специалистов можно найти на сайте Псковской гильдии риэлторов.

Печатную версию «Диалогов о недвижимости» читайте в журнале «Вектор 053».