Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «Дневной дозор» на тему ужесточения правила выдачи ипотеки. Программа вышла на волнах радио «ПЛН FM» (102.6 FM).
С 1 мая в России ужесточились правила выдачи ипотеки. Центробанк повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия. Коэффициенты будут зависеть от размера первоначального взноса. При его размере в 10-15% предусмотрен максимальный уровень надбавки — 1,5. Минимальная надбавка 0,5 распространяется на займы с первоначальным взносом 20-30%.
Эксперты после таких новостей констатируют, что ипотеки по минимальным ставкам больше не будет (к слову, на эту минимальную ставку приходится до 75% всех ипотечных кредитов) и высказывают опасения, что этими новыми правилами Центробанк окончательно «добьет» индустрию девелопмента, и что ипотеку ждет крах. В связи с этим мы решили узнать, разделяют ли эти опасения псковские застройщики и риелторы. Их оценки оказались не столь пессимистичны. Они предлагают раньше времени не паниковать и не строить апокалиптических сценариев. Подробнее об этом — в программе «Дневной дозор».
Гендиректор компании «Этажи-Псков» Роман Максименко отмечает, что сейчас еще рано давать какие-либо оценки и прогнозы — с момента вступления в силу новых правил выдачи ипотеки прошло слишком мало времени. А комментировать ситуацию на уровне диванных экспертов — это последнее дело.
«Я не знаю, если вам на сегодняшний момент кто-то какие-то комментарии дает, то я воздержусь. С 1 мая вся эта информация только прошла. Никто толком ничего не понимает: ни последствий, ни механизма и ни возможных предполагаемых вариаций развития событий».
Между тем руководитель строительной компании «Монолит» Олег Брячак напоминает, что Центробанк уже давно хочет «ужесточить или даже запретить» льготную ипотеку и приводит в пользу такого шага разные аргументы. Но сам курс никак не направлен ни на развитие строительной отрасли, ни на помощь гражданам в приобретении жилья. Споры на эту тему неоднократно велись на уровне кабмина и Центробанка, пока жирную точку не поставил президент Путин. В итоге ставки остались примерно те же, и в строительной отрасли все было в порядке. Олег Брячак полагает, что в этот раз без вмешательства президента тоже не обойдется.
«Самый значимый и весомый аргумент поддержки строительной отрасли – это льготная ипотека. Около 70% наших граждан пользуются льготной ипотекой при приобретении жилья. И я уверен, что если сейчас какие-то меры по сохранению льготной ипотеки не принять, это отразится негативно на строительной отрасли. В Пскове ситуация еще очень хорошая. У нас хорошо продается жилье, особенно у тех компаний, которые умеют продавать качественное жилье с инфраструктурой. Однако есть такие города, как Москва, например, где около половины построенного жилья на данный момент не реализовано. Представьте, себе, каким сильнейшим ударом будет для застройщиков, у которых половина квартир в сданных домах не продана. Ужесточение льготной ипотеки: думаю, что этот вопрос решится, и возможность приобретения жилья у граждан по льготным кредитам сохранится».
Это только на первый взгляд кажется, что все так страшно, отмечает заместитель генерального директора ГК «ЛУГ» Светлана Сибилькова. На самом деле просто меняются условия работы банков с застройщиками (среди которых, к слову, есть недобросовестные, и из-за них у банков скопилась огромная дебиторская задолженность). В частности, скорректирован минимальный размер ставки для кредитов в субсидированием от застройщиков. Но для покупателей недвижимости ничего особо не поменяется. Мало того, программу льготного ипотечного кредитования никто не отменяет: ее не раз обещали прикрыть, но в итоге продлевали, подчеркивает Светлана Сибилькова.
«Для нормального покупателя это произойдет незамеченным. Я честно скажу, что эта новость не для покупателя – это внутренние отношения банков и застройщиков. Принятое решение – это решение банков изменить условия работы с застройщиками. Но это не значит, что закончилось самое главное – ипотека с господдержкой. Та, которая позволяет и отрасль поддерживать, и позволяет покупать людям на очень выгодных условиях сейчас жилье, потому что ставка значительно ниже инфляции».
Эксперт по жилой недвижимости Андрей Шубарцов не прогнозирует никакого краха ипотеки и оправдывает введенные Центробанком новшества. Таким образом, по его мнению, банки борются с «современными» методами застройщиков, которые только запутывают людей.
Фото: Андрей Шубарцов / ВКонтакте
«Никакого краха не будет. То, что делает Центральный банк конкретно в этой части – это совершенно правильно и направлено на оздоровление. Все современные методы, которые застройщики пытаются внедрять, очень сильно запутывают людей. С этим сталкивались уже не раз. Сегодня приходит человек и ничего не понимает: у одной и той же квартиры разные цены. На ипотеку – одна цена, если какие-то просят акции в рассрочку, там другая цена, если и субсидированные ставки, там вообще все умножается на какой-нибудь коэффициент, на 20-30% дорожает жилье. Его все это пугает, и он уже сам не понимает, чего делать, потому что там процентные ставки разные, цифры разные и так далее. ЦБ в этой части приводит к некому единообразию. То, что ЦБ с этим борется – совершенно правильно. Бороться они должны экономическими методами. Я считаю, что нужно переходить к модели, когда будут продавать готовое жилье. То есть: идут в банк, получают под проектное финансирование деньги, строят жилье и потом продают то, что у них уже готово. Тогда и проблем с вкладчиками и дольщиками никаких нет. Есть готовый дом, ты четко знаешь, как он выглядит, какие там материалы использовались, то пришел, всё выбрал, посмотрел и купил».
Псковские банки уже получили разъяснения по поводу изменения правил выдачи ипотеки. В частности, Сбербанк уже предпринял меры, чтобы минимизировать негативное влияние ограничений, сообщил заместитель управляющего Псковским отделением Сбербанка Игорь Трепов.
«Банк России уведомлял банковское сообщество о необходимости формирования повышенных резервов по ставкам существенно ниже рыночной еще в конце прошлого года. С учетом дальнейших комментариев и разъяснения Банка России Сбербанк предпринял меры, минимизирующие влияние ограничений. Негативного влияния на нашу позицию на рынке ипотеки и доступность ипотечных программ для клиентов мы не ожидаем».
Экономический обозреватель Псковской Ленты Новостей Алексей Овчинников вполне понимает логику, которой руководствовался Центробанк, ужесточая правила выдачи ипотеки: он старается не допустить образования ипотечного пузыря. Безусловно, это станет очередным ударом для девелоперов, но одеваться в белое и ползти на кладбище им рано, отмечает он. Что же касается простых смертных, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия — пока действуют льготные кредиты, можно особо не паниковать, полагает Алексей Овчинников.
«Дело в том, что по низким ставкам ипотечные кредиты нередко оформляли люди, которые финансово на самом деле не в состоянии потянуть такие кредитные обязательства. Если ставка будет выше, то это будет неким заградительным барьером для тех, кто, опять же повторюсь, не в состоянии исполнить такие финансовые обязательства. Есть риск выплеснуть с водой и ребенка. То есть люди, которые в принципе могли бы финансово себе позволить ипотеку по определенным ставкам, по другим уже позволить себе не в состоянии. Это отразится на рынке. Он и так переживает сейчас не лучшие времена, я имею в виду рынок девелопмента и строительства. Это будет для него очередной вызов. С другой стороны, эта инициатива касается ипотечных кредитов в долевом участии, насколько я понимаю, и не касается льготных программ, то есть льготной ипотеки, семейной ипотеки и ипотеки для IT-шников. Возможно, раздувать какую-то сверхпанику пока преждевременно, пока действуют льготные государственные программы. Эксперты советуют сейчас немного потерпеть, потому что есть шансы (с учетом серьезного разрыва цен между первичкой и вторичкой), что первичка немного цены скорректирует. Тут есть и свои нюансы. Я бы на это особо не надеялся в рамках нашего региона, это скорее актуально для городов-миллионников. Серьезной динамики по снижению цен в нашей области я бы, наверное, не прогнозировал».
О повышении коэффициентов риска Центробанк рассказал 20 февраля. Регулятор считает, что предложенный метод регулирования способен решить текущие проблемы на рынке жилья и предотвратить появление ценового пузыря. Мнения псковских экспертов по поводу чистоплотности этих намерений расходятся. Но как все сложится на самом деле, покажет время.
Татьяна Иванова
varvar Y 05.05.2023 17:30