Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «Дневной дозор» на тему падения спроса на квартиры в новостройках. Программа вышла на волнах радио «ПЛН FM» (102.6 FM).
Предложение на российском рынке первичной недвижимости значительно превышает спрос. По данным сайта «Наш дом.рф», в марте застройщики продали только 24% строящегося жилья. В среднем по стране за первые три месяца 2023 года было куплено 29% строящейся недвижимости.
Недавно президент Владимир Путин заявил, что на рынке недвижимости России происходит затоваривание. В целом, для экспертов этой сферы это не секрет. Проблема назревала еще с осени 2022 года. В прошлом году в России поставили рекорд по строительству жилья - более 100 млн квадратных метров, а на данный момент строится почти столько же, но 70% квартир в новостройках не распродано.
Основной причиной такой тенденции аналитики называют сокращение платежеспособности покупателей на фоне быстрого роста стоимости квартир. У россиян просто нет возможности приобретать жилье по текущим ценам, так как доходы снижаются. А ситуация затоваривания возникает именно из-за высоких цен. К тому же сейчас застройщикам снижать стоимость недвижимости крайне проблематично, потому что они работают по проектному финансированию, которое им предоставляют банки.
Также из-за санкций, логистических проблем и инфляции выросли и издержки – дорожают стройматериалы, рабочая сила и кредиты.
Есть ли в Пскове падение спроса на недвижимость, особенно на новостройки и строящееся жилье? С чем связано? Есть ли строительные компании, которые не заметили снижение спроса на первичное жилье? Сегодня об этом в программе «Дневной дозор».
Снижение спроса на новостройки в Пскове началось с анонсирования отмены госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотеке, утверждает директор агентства недвижимости «Этажи - Псков» Роман Максименко. Однако ограничились увеличением процентной ставки, что спасло положение. На данный момент покупатели больше склоняются к приобретению вторичного жилья, так как у этого вида недвижимости сейчас образовался большой разрыв цен с квартирами в новостройках.
«Снижение спроса на новостройки не сегодня началось, оно продолжается уже некое продолжительное время. Все это началось с тех самых пор, как в конце прошлого года была анонсирована отмена госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотеке. К счастью, программу не отменили, а только увеличили процентную ставку на один процент, с семи до восьми. Дело в том, что инфляционные процессы продолжаются. Материалы дорожают, энергоносители дорожают, все дорожает. От этого себестоимость строительства тоже увеличивается. В то же самое время вторичное жилье подвержено большей коррекции. И разрыв между ценой за квадратный метр в новостройке и "вторичке" в городе Пскове стал очень значительным. Для примера, средняя цена квадратного метра новостройки достаточно высокой степени готовности (например, этажей семь уже построено, каркас стоит, и будет через полтора года сдаваться) - цена в среднем 77-80 тысяч рублей за квадратный метр. В то же самое время можно найти готовую к проживанию квартиру во вторичном фонде - с ремонтом, годную более-менее. Не супер ремонт, но за 60 тысяч за квадратный метр. А в новостройке нужно еще примерно 15 тысяч работы с материалами уложить в квадрат. Поэтому разрыв очень значительный. И люди очень многие склоняются из-за уменьшения своей платежеспособности в сторону "вторички". Соответственно, спрос на новостройки падает. Есть категория покупателей, которые хотят только новостройки, только новое, чтобы никто не жил, хотят сделать ремонт под себя. Да, такая категория есть, но в целом, я хочу сказать, что несмотря на живучесть рынка спрос на новостройки не такой, как обычно бывает на пике спроса».
Спрос на рынке первичной недвижимости падает из-за переизбытка предложений, считает директор агентства недвижимости PRO ESTATE Артем Солодков. По его словам, россияне, которые хотели решить жилищный вопрос, сделали это за последние 4 года.
«На самом деле, сейчас профильно не занимаемся новостройками, как это было раньше, но в целом такая тенденция прослеживается. Я думаю, что уже просто в текущем моменте есть определенный переизбыток предложения, и нет такого спроса в принципе. За последние несколько лет все, кто хотели решить свой вопрос, так или иначе его, наверное, решали в первую очередь. А сейчас за счет того, что достаточно высокие цены, в целом уже людей не располагают к покупке. Поэтому сейчас они хоть и выгоднее, чем на вторичном рынке, но все равно и предложений не так много, как это было года 4 назад. Но здесь, наверное, просто сейчас такая ситуация финансово-экономическая».
По словам руководителя строительной компании «Монолит» Олега Брячака, квартиры в строящихся домах в Пскове продаются очень хорошо у тех, кто предлагает качественное жилье и развитую инфраструктуру. Он добавил, что правительство страны своими мерами очень поддержало строительную отрасль, поэтому рынок недвижимости эффективно работает.
«Сегодня в России, в частности, в Москве, действительно, падает спрос на новостройки. И у них ситуация следующая: порядка 50% построенного жилья, уже введенного в эксплуатацию, не продано. У нас в Пскове ситуация совершенно иная с новостройками. Все квартиры продаются на этапе строительства дома. В частности, могу сказать по поводу компании "Монолит", что в панельном доме продажи, грубо говоря, открылись 4 месяца назад, и более 50% квартир уже продано. Квартиры продаются очень хорошо на сегодняшний день в Пскове. Спрос на них есть. Опять же, очень хорошо продаются у тех, кто умеет продавать и кто продает качественное жилье. Вот если компания предлагает помимо качественного дома еще и развитую инфраструктуру с общественными пространствами для жизни людей, то, конечно же, в этой компании люди охотно покупают квартиры, нежели в каких-то там каменных джунглях. Мы с вами знаем, что на Западе строится. Ни деревьев, ни парковок, ни нормальных каких-то детских площадок, игровых мест. Возможно, там, конечно, спрос пониже. Также хочу отметить, что стабилизировались цены на строительные материалы, что не предполагает какого-то изменения в ценах на новостройки. То есть они пока будут примерно на том же уровне, что и сейчас. Может, 5%-10% удорожания на следующий год, еще через год, возможно, будет. Ситуация хорошая, ситуация рабочая. Также надо отметить, что очень большую роль здесь сыграло правительство Российской Федерации в плане поддержки строительной отрасли. Я имею в виду льготную ипотеку. То, что льготная ипотека продлена, то, что на сегодняшний день поддерживаются производители строительных материалов. Также появилось такое понятие, инструмент для бизнеса, как промышленная ипотека. То есть вот этот набор инструментов колоссальным образом отразился на строительном рынке, его очень серьезно поддержали, и, соответственно, рынок работает».
По каким причинам произошло падение спроса на строящееся жилье в Пскове, рассказал руководитель строительной компании «Стройсистема» Анатолий Палкин. Он отметил, что цены на новостройки скорее всего не снизятся, так как есть тенденция к повышению стоимости стройматериалов.
«Тенденция понижения спроса есть, конечно, она заметна. Во-первых, цены увеличились на метр квадратный. Это тоже очень прилично для средней зарплаты, которая, собственно говоря, особо не поменялась. Даже при ипотеке это уже нагрузка приличная. Плюс льготная ипотека стала чуть дороже. Говорить о том, что цена понизится... Я сомневаюсь, что она намного понизится. Буквально в течение прошлого месяца арматура повысилась на 30%. Есть тенденция к тому, что и цемент повысится до 300-400 рублей за тонну в ближайший месяц».
Подтвердил падение спроса на новостройки и генеральный директор ООО «Эгле» Роман Кухи. Он объясняет эту тенденцию снижением покупательской способности у россиян.
«Падает покупательная способность, просто становится меньше. Нету денег у народа. В ближайшее время будет так».
Согласен с тем, что рынок первичной недвижимости сейчас просел, экономический эксперт Алексей Овчинников. По его словам, сертификаты на покупку жилья, которые выдаются переселенцам из Украины, поддерживают спрос на вторичное жилье. Не исключено, что когда-то это поможет сбалансировать спрос и на новостройки.
«В общем, действительно, ситуация на рынке недвижимости непростая, поскольку покупательская способность оставляет желать лучшего. И в ситуации неопределенности население предпочитает не осуществлять достаточно крупные и серьезные покупки. Но, с другой стороны, есть и поддерживающие факторы, в частности, переселенцы из Херсонской области, для которых выдаются жилищные сертификаты. Они на самом деле серьезно раскачали рынок, по крайней мере, вторичного жилья. Затрудняюсь сказать, насколько они отразились на рынке новостроек, но они 100% оживили ситуацию на вторичном рынке. Возможно, это каким-то сопутствующими образом подтолкнет все-таки и рынок новостроек к оживлению, потому что кто-то будет продавать вторичное жилье и с интересом присматриваться к новостройкам. За этим придется пока просто наблюдать. Пока ситуация такая, что рынок несколько просел».
Многие эксперты и застройщики подтверждают падение спроса на первичное жилье в Пскове. Льготная ипотека и высокий спрос в 2021 году дали эффект. Тогда все желающие приобрели жилье по выгодной цене, и в 2022 новые квартиры уже оказались невостребованными. Эта тенденция набирала обороты как снежный ком, и сейчас рынок отыгрывает свое.
Дополнительно наложился фактор повышения цен на жилье в новостройках. Ведь на рынок первичной недвижимости влияют последствия санкций и нарушенные логистические цепочки. Застройщики отмечают колоссальный рост цен на стройматериалы, в частности - на арматуру. Есть риск повышения стоимости цемента. Такая тенденция не позволит снизить цены на жилье в новостройках. А покупательская способность россиян - оставлять желать лучшего.
Анастасия Сливинская
