Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «В фокусе» на тему стоимости недвижимости в Псковской области. Программа вышла на волнах радио «ПЛН FM» (102.6 FM).
Прошлый год стал для экономики нашей страны серьезным испытанием. Санкции, которые последовали после начала СВО, оказали значительное влияние на рост цен, в том числе - на стройматериалы и, как следствие, на покупку жилой площади. Фиксировались даже самые высокие уровни цен на недвижимость за всю историю страны.
В марте прошлого года Псков вошел в тройку лидеров среди российских городов по росту стоимости жилья на первичном рынке. Цены на квартиры в новостройках подорожали почти на 22%, цена за квадратный метр составляла примерно 75 тысяч рублей.
Минстрой недавно рассчитал официальные цены на квартиры на второй квартал года. Они используются при расчете социальных выплат на приобретение жилья, идущих из федерального бюджета. Согласно этим расчетам, Псковская область внезапно вошла в число 11 регионов, где жилье подешевело. Однако по данным Минстроя, снижение цен произошло, в основном, незначительно - на 1-2 тысячи рублей за квадратный метр.
Действительно ли подешевело жилье в Псковской области? С чем это связано? Об этом в программе «В фокусе».
По словам экономического обозревателя ПЛН Алексея Овчинникова, судя по объявлениям о продаже недвижимости, снижение цен на «однушки» и «двушки» на вторичном и первичном рынке в Пскове незаметно.
«Это любопытная история. Мне кажется, она даже еще более смешная, чем взгляд на инфляцию со стороны Росстата. Очень своеобразная методика у Минстроя. Его за эту методику критиковали. По-моему, в 2020-м году они там расстроились, сказали, что это не рыночная цена, это её так просто называют, и к рыночной цене никакого отношения не имеет. Расхождение в зависимости от регионов от 30-40% до разницы почти вдвое с тем, что на самом деле на рынке. Я не поленился, заглянул на риелторские сайты. Ценники совсем другие. По Псковской области посмотрел цифры. Минстрой нам выдвигает, по-моему, 64 тысячи за квадратный метр. Не знаю, где они нашли такие квартиры, где они их смотрели. На самом деле 73 тысячи – это средний ценник. Посмотрел "Авито", что сейчас предлагают по недвижимости. Там даже 73 не получается, 80, 90, 100. Не знаю, куда смотрит Минстрой. Он говорит, что это отражение некоего норматива, исходя из которого они рассчитывают свои вещи, например, жилищные сертификаты. Надо понимать, что эти самые жилищные сертификаты изначально подсчитаны с крайне заниженным нормативом. Минстрой даже признался в 2020 году, что они, при расчете этой самой цены, используют понижающий коэффициент. Он, как минимум, составляет около 0,8. Кстати, про понижение цен на недвижимость. Возможно, среди крупных квартир "комфорт плюс" (большие квартиры, многокомнатные) есть небольшой дисконт. Я посмотрел, что творится на вторичном и на первичном рынке для ходовых квартир – "однушки", "двушки" – там рост».
Рынок недвижимости сейчас активен, особенным спросом пользуются загородные участки и дома, утверждает девелопер Роман Максименко. Он отметил, что заметен устойчивый спрос на «вторичку», и по статистике цены на эту категорию жилья немного упали в феврале по сравнению с предыдущими месяцами.
«Что происходит на рынке недвижимости? Нужно сначала поговорить об активности на рынке недвижимости. Рынок вполне себе активен, весенняя активность тоже началась, в сторону "загородки". Люди начинают смотреть земельные участки, дома, дачи, и поэтому цены на них сейчас немного подрастают. Продавцы видят спрос. Что касается новостроек, то по ним сейчас более-менее замерла цена. Нет никаких резких колебаний ни в сторону повышения, ни в сторону понижения. Спрос на новостройки не очень хороший, потому что есть огромный разрыв между новостройками и вторичкой. По вторичному рынку спрос устойчивый, очень сильно подтолкнул спрос наличие у покупателей сертификатов и людей, которые приезжают из зоны СВО, и разрешают свои жилищные вопросы. При этом цена немного (по статистике нашей федеральной компании "Этажи") - на 1,4% - упала в феврале по сравнению с предыдущим месяцем».
Из-за появления так называемых «херсонских сертификатов», у продавцов есть стимул держать стоимость жилья на высоком уровне, так как на недвижимость есть спрос, объясняет директор агентства недвижимости PRO ESTATE Артем Солодков. В целом, заметна тенденция торга при продаже вторичного жилья и сохранения цен на уровне прошлого года на квартиры в новостройках.
Фото: Артем Солодков / «ВКонтакте»
«По поводу новостроек сейчас цена плюс-минус сохранилась на том же уровне, каком и была. Особо никто не скидывает, потому что в связи с новым законодательством все это регулируется банками. Застройщик не может в одностороннем порядке снижать цену просто так. Поэтому цена на новостройки сохраняется. Она на уровне прошлогодней давности. Коррекции особо никакой не было. Спрос на новостройки тоже упал. На вторичном рынке ситуация тоже не сильно поменялась по сравнению с прошлым годом. Цены многие держат на достаточно высоком уровне. Единственный момент – те, кто хочет продать, реально готовы скидывать и, в принципе, скидывают неплохо. В большей массе, 70% объектов экспонируются по завышенным ценам. А по итогу продаются намного дешевле, чем изначально люди полагают это делать. Еще цены держатся за счет того, что в последнее время с начала года появился приток покупателей с "херсонскими сертификатами", которые выдаются под защитой. Это стимулирует продавцов держать цены на том уровне, который есть, а не снижать. Спрос есть, и платежеспособность этих покупателей достаточно хорошая. Это вопрос временный, который стимулирует не снижение, а удержание цены. Тенденция такая – рынок сейчас находится в стабильном равновесии, но покупателей не так много, как хотелось бы. В основном покупатели – это те клиенты, которые решают свои бытовые вопросы, продают или покупают с расширением или уменьшением жилплощади, или реализацией субсидий, сертификатов и подобных программ».
По общероссийской тенденции заметно небольшое снижение цен на рынке недвижимости, но в Пскове наблюдается скорее застой, утверждает сотрудник псковского агентства недвижимости «Диалог» Александр Мальцев. На его взгляд, многие хотят успеть продать недвижимость по высокой стоимости прошлого года, но в итоге цена так или иначе будет снижаться.
Фото: сайт псковского агентства недвижимости «Диалог»
«Это общероссийская тенденция. Цены немножко снизились, потому что бесконечный рост продолжаться не может. Всегда есть пик, а потом после пика есть снижение, коррекция и так далее. В Пскове я не наблюдаю сильно падение цены, но скажу: оно, наверное, ближе к застою. Многие продавцы недвижимости, собственники хотят продать по ценам 2022 года, но уже многим по этой цене не продать. Соответственно, происходит снижение цены в итоговом договоре купли-продажи, то есть посредством торга, предложения по цене. Как Минстрой судит, я не знаю. Есть такой момент, если мы судим по ценам, которые выставлены на "Авито", это неправильно же. Продается квартира, например, за 3 миллиона, а итоговая цена составляет 2 млн 850 тысяч рублей. Трудно узнать именно конкретную статистику, потому что Росреестр не раскрывает цены сделок полностью. Если посмотреть на "Авито", становится страшно. Цены очень высокие, но на самом деле итоговая цена не всегда такая, может существенно быть ниже. Люди понимают, что, пик, рост недвижимости уже прошел. В том году максимальный был пик, наверное, в октябре-декабре. Люди понимают, что надо продавать, потому что это, возможно, шанс быть приближенным к этому пику, чтобы продать свою недвижимость. Потом цена будет снижаться».
Арматура с начала года подорожала на 30%, рассказал генеральный директор ООО «Эгле» Роман Кухи. Поэтому, на его взгляд, цены на новостройки вряд ли будут снижаться.
«Арматура в этом году уже подорожала на 30%. Это означает, что все остальные материалы, кабельная продукция, все, что касается металла, будет дорожать. Цены, может быть, будут падать, но незначительно. Думаю, что они будут расти. Я сомневаюсь, что подешевеет».
У строительной компании «Стройсистема» цена на первичное жилье осталась на уровне прошлого года, утверждает ее руководитель, строитель с многолетним стажем Анатолий Палкин. Он также подтвердил, что стоимость арматуры резко выросла на 30%.
«У нас цены стабильные. Немного меньше, чем у других. Мы, как их установили с прошлого года, ничего не меняли. К сожалению, предоставили для управления капитального строительства области документы, счета, выписки – на 30% минимум арматура подорожала. Причем одномоментно. По тем сметам, которые, допустим, принимают какие-то заказчики областные и городские, уже эта цена не влазит».
Цены на жилье неизбежно будут снижаться после исторически самого высокого пика, это экономическая закономерность. Очевидно, что есть много желающих продать «вторичку» по ценам прошлого года, но эта цена все менее обоснована, поэтому сделки зачастую заключаются с учетом торга. К тому же сейчас свои корректировки на рынок недвижимости внесли «херсонские сертификаты». Так как на жилье появился дополнительный спрос, продавцы не спешат продавать вторичку подешевле. Но это временный эффект.
На рынке первичного жилья работают другие законы. Застройщики отмечают рост цен на арматуру, причем не на 5%, а на все 30. Вряд ли это приведет к значительному снижению стоимости жилья в новостройках.
Анастасия Сливинская
