Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «Дневной дозор» на тему сложившейся ситуации на рынке недвижимости. Программа вышла на волнах радио «ПЛН FM» (102.6 FM).
Многие аналитики воспринимают строительный рынок как лакмусовую бумажку самочувствия экономики в целом и потребительского самочувствия граждан в частности. И в этой связи не даром строительство считается локомотивом развития экономики. В последние годы при наступлении того или иного кризиса государство одним из первых стимулировало и поддерживало именно строительный сектор. Среди простых граждан, не очень сведущих в экономических процессах, бытует однозначное мнение: если есть хоть сколько-нибудь свободных денег в семье или накоплений — однозначно нужно вкладывать их в недвижимость.
Последние 9 месяцев текущего года стали для экономики нашей страны и общественно-политической жизни серьёзным испытанием. Начавшаяся в конце февраля СВО и последовавшие за ней санкции привели если не к экономической изоляции России, то к разрушению ранее сложившихся логистических цепочек практически во всех отраслях экономики. Естественно, этот фактор оказал значительное влияние на ощутимый для россиян рост цен. Буквально на все: от лекарств и продуктов питания до автомобилей и жилой площади.
Рынку недвижимости государство значительно помогло низкой ставкой по льготной ипотеке. В середине текущего года она опустилась до рекордных 6%, на сегодняшний день чаще всего банки предлагают под 7%. За текущий год недвижимость значительно подросла в цене. Однако, в последние недели на сайтах продажи недвижимости можно было наблюдать снижение стоимости некоторых квартир. Это тенденция или частный случай? Какой сегмент рынка в Пскове сейчас даёт удешевление и почему? Стимулирует ли льготная ипотека застройщиков в секторе первички? И что происходит с рынком вторичного жилья? Об этом сегодня в «Дневном дозоре».
Те, кто интересуется рынком недвижимости в профессиональном смысле, равно как и те, кто на сегодняшний день готов продать имеющееся жильё с целью улучшения условий, наблюдают, что квартиры большого метража и так называемое «элитное жильё» на вторичном рынке в последние недели стали дешеветь. Руководитель строительной компании, депутат Псковского областного Собрания Олег Брячак в своём комментарии отмечает, что в Пскове нет такого понятия, как «элитное жильё», у нас строится только эконом-класс. Чтобы активизировать продажу квартир на сегодняшний день, «Монолит» старается гибко работать с ипотечной процентной ставкой. Именно она, по мнению Олега Брячака, сейчас дает динамику продаж в новостройках.
«В Пскове "элитки" нет практически, на сегодняшний день никто не строит в Пскове жильё премиум-класса. Все жильё, которое строится в Пскове, это эконом-класс. И кто бы что ни говорил, где-то получше эконом-класс, где-то - похуже, но это эконом-класс. То, что касается динамики продаж, например, квартир, на сегодняшний день она достаточно неплохая, квартиры продаются. Подавляющее большинство квартир приобретается именно в ипотеку. В ипотеку покупают, по моим наблюдениям, плюс-минус 85% квартир. Сегодня банки предлагают различные ипотечные программы, но нужно понимать, что уже потихонечку ипотечная ставка растёт. Совсем недавно, неделю-полторы назад, ведущие банки уже начали поднимать ипотечную ставку на 0,5-1%. В связи с этим людям, у которых есть возможность, деньги, я считаю, правильнее всего приобретать квартиру именно в этом году, потому что мы не знаем, что будет в следующем: какой будет курс, что будет с рублём и так далее. Недвижимость, именно жилая недвижимость, дешеветь не будет, потому что совсем недавно произошёл очень существенный скачок стоимости строительных материалов. Ввиду этого, конечно же, увеличилась себестоимость строительства, и застройщиком опускаться практически некуда. Есть небольшой зазор, но тогда застройщики будут нести повышенные риски, у них уменьшится прибыль, поэтому цены останутся на этом уровне либо будут расти».
Руководитель строительной компании «Стройсистема», строитель с 35-летним стажем Анатолий Палкин, отталкиваясь от ситуации на рынке недвижимости, принял решение в ближайшее время начинать строительство не двух новых домов (как это было запланировано ранее), а только одного. Совокупность факторов создаёт такие риски, что лучше меньше, да лучше, говорит Анатолий Палкин. Помимо чисто экономических влияний на строительный рынок, в связи с нестабильной обстановкой стало трудно работать с банками по проектному финансированию. Согласования идут через столичные офисы, а это долго и результат неочевиден.
«Продаж нет. Единичные продажи, с банками очень сложно работать. По сути у нас банков-то и нет здесь, в городе, одни операционные офисы. Что касается проектного финансирования, даже решения принимать никто здесь не может. Только собирают бумажки и отправляют в Москву. Мы выходили на правительство через Осипова Василия Викторовича (заместителя губернатора Псковской области – ред.), чтобы на мелкие дома отменить проектное финансирование, а работать по долькам, как и было раньше. Сейчас по одному дому работаем, пять месяцев банк не может дать проектное финансирование. Ну не принимают они решения здесь, совершенно бессмысленно работать с ними. Эта проблема, конечно, серьёзная. И пока они всё это дело решают, мы дом за 5-6 месяцев строим, а дальше надо ли нам этот кредит? Продажи сложные, потому что люди сейчас в такой сложной экономической и политической ситуации, конечно, 10 раз думают, стоит ли им расширяться и покупать квартиру. Может быть, и деньги есть, но, знаете, все ждут... Потребительский спрос не только на квартиры, он в целом здорово упал. Видите, и машины не продается. По сути дела, люди только кушать хотят. По сегодняшним ценам на материалы (основные материалы - цемент, металл, кирпич, газосиликат), плюс зарплата, а зарплату пришлось значительно увеличить за последние месяцы, конечно, в совокупности этих вещей мы выходим на приличную цену, меньше 60 тысяч за метр квадратный никак не получается. Рентабельность минимальная».
Руководитель строительной компании «Скандинавия» Игорь Поляков характеризует ситуацию на рынке словами: «Пока всё не очень хорошо и предсказуемо». На настроения потребителей значительно повлияла ситуация с СВО, снижение платежеспособности и в целом отсутствие какой-либо возможности что-либо прогнозировать.
«Сейчас фактически мы не понимаем, что происходит с продажами. Точнее, понимаем, и, скорее всего, не совсем всё хорошо. Людей эта ситуация пугает. Продаж практически сейчас нет. Люди не интересуются в такое время квартирами, им не до этого. Многие проекты мы просто остановили, а ведём сейчас только жилой комплекс "Притяжение" в Псковском районе. Новые проекты пока мы не выпускаем на рынок, пока смотрим за ситуацией. Пока идет специальная военная операция, люди, скорее всего, я так предполагаю, будут бояться вкладываться в жильё. Надо смотреть за ситуацией на геополитической арене».
Девелопер Роман Максименко в комментарии нашей программе отметил, что информация о снижении стоимости на квартиры в Пскове — это миф. Максимум тот, кто продает квартиру на вторичном рынке, снижает заявленную ранее стоимость в рамках торга. То есть не более чем на 10%. Первичный рынок фактически встал в связи с тем, что цена за квадратный метр жилья в Пскове на сегодня — 90 тысяч рублей. И люди так дорого в провинции просто не могут платить.
«Прошла информация в СМИ якобы о том, что цены на недвижимость во вторичном фонде многие стали очень сильно скидывать, говорили о дисконте в 30-40% в каких-то там столичных регионах, на какие-то особенные объекты. Так вот, мы развеяли этот миф и сказали, что цены, конечно, немного пошли вниз и будут дальше двигаться вниз из-за пониженного спроса, но они в пределах торга, то есть 5-10%. На все квартиры покупателей стало меньше, и, как следствие, продавцы стали немного торговаться и немного скидывать. То есть если раньше многие держали цену, наоборот, надеясь на повышение цены, то сейчас тенденция к снижению, и мы ожидаем в целом снижение активности и снижение количества сделок на порядка 10-15% к концу года по сравнению с началом сентября 2022 года. С новостройками ситуация какая, у нас сейчас средняя цена новостройки — 75 тысяч за квадратный метр. Плюс туда надо положить еще примерно 13-15 тысяч на эконом-отделку какую-то. Итого общая цена новостройки с отделкой будет порядка 90 тысяч рублей по сегодняшним ценам. Квартиры-вторички сейчас можно купить дешевле 60 тысяч за квадрат, готовое жильё в среднем техническом состоянии: грубо говоря, пожалуйста, живи, что-то там подделай. То есть разрыв между вторичкой и новостройкой сильно увеличивается. Новостройки не могут продавать дешевле себестоимости, а себестоимость растёт вследствие того, что материалы дорожают, энергоносители дорожают, есть сложность с поставками, нарушены логистические цепочки, поэтому они упираются в порог себестоимости, и им никак не снизить цену. Мы прогнозируем разрыв между вторичкой и новостройкой. И новостройки людям будет достаточно сложно приобрести. 90 тысяч рублей за квадрат новостройки с отделкой — это достаточно дорого, люди не готовы столько платить».
Состояние общероссийского рынка недвижимости уже давно вызывает тревогу у аналитиков. Резкий рост цены на недвижимость середины лета, связанный с повышение ключевой ставки ЦБ, и предшествовавший ему рост цен на строительные материалы фактически затормозил динамику рынка. Понижение ставки и продление льготной ипотеки дали небольшой откат, но общей картины не изменили. О самочувствии рынка недвижимости на общероссийском уровне — в комментарии экономического обозревателя ПЛН Алексея Овчинникова.
«Я начну с картины общероссийской. Тут аналитики и участники рынка уже давно бьют тревогу. Причем, по их прогнозам, плачевная ситуация на российском рынке недвижимости будет как в этом году, так и продолжится на протяжении всего следующего. Застройщики прямо сейчас, осенью, говорят, о том, что они уже не могут продать до 40% от объёма своих квартир. И, по их словам, динамика продаж пока только ухудшается. Кстати, о многом говорят даже акции крупнейших застройщиков, которые торгуются на фондовом рынке. Они за год просели очень заметно. И только в последние недели, пожалуй, они вошли в зелёную зону, а так они были плотненько в красной зоне, то есть их акции только падали, падали и падали. Это о многом говорит: как инвесторы сегодня воспринимают рынок девелопмента и недвижимости. Я считаю, что не стоит забывать про то, что ключевой драйвер развития рынка недвижимости, а значит, и строительства, это ипотека, а недавно все крупнейшие российские банки подняли ставки по ней. Разумеется, свою роль играет и неопределённость, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизация, отъезд части россиян за границу, а в совокупности всё это — отток платежеспособного населения, поэтому, наверное, нечему удивляться, что после роста интереса к ипотеке, ещё даже летом, когда россияне в большинстве своём стремились при наличии такой возможности всё-таки взять кредиты под низкий процент, то теперь наблюдается как минимум стагнация спроса. По некоторым регионам видно и его глобальное падение. При этом девелоперы стремятся сейчас завершить проекты, которые уже начаты, и совершенно не заинтересованы в том, чтобы начинать новые. Это тоже для экономики сигнал не очень хороший, поскольку будут отсутствовать крупные инвестиции. В Москве и Санкт-Петербурге, наверное, немножко ситуация получше, потому что все-таки объёмы огромные, а в других регионах, где объёмы не такие большие, критическое падение, конечно, сказывается более серьёзно».
И если в столицах ситуацию спасают большие объёмы строящегося жилья, то в провинции такого драйвера нет. Так, по псковскому рынку недвижимости стоит ожидать повторения ситуации 2016 года, когда наблюдалась стагнация рынка. Девелоперы отреагировали на неё по схеме: новостройки замерли в цене и на закрепленном уровне переждали кризисные месяцы, а «вторичка» едва заметно подешевела. С нынешними факторами геополитической нестабильности и спада покупательской способности населения внутри страны, отмечают аналитики, даже такой железобетонный инструмент инвестирования у населения, как недвижимость, исчерпал свои возможности. Многие люди поставили на паузу и не решаются вложить свободные деньги в квадратные метры. А у большинства этих свободных денег просто нет. И рынок жилья отражает, как зеркало, сложившуюся ситуацию.
Любовь Кузнецова
василий васильев 19.10.2022 17:08