Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «Дневной дозор» на тему предложения обязать застройщиков сносить незавершенные долгострои. Передача вышла на волнах радио «ПЛН FM» (102.6 FM).
Депутаты Госдумы от «Единой России» подготовили к внесению в Госдуму пакет законопроектов, направленных на решение проблем с долгостроями. Инициатив там сразу несколько. Но одна из самых обсуждаемых сейчас — обязать застройщиков сносить не сданные вовремя в эксплуатацию здания. Решение радикальное, и не поспоришь. Между тем, депутаты уверяют: сейчас в этой части существуют значительные пробелы в законодательстве. Они приводят к тому, что правовая судьба долгостроев не решается десятилетиями, а «брошенные территории с ветшающими конструкциями превращаются в язвы на теле города».
Сносить то, что не удалось достроить… Предполагается, что такая мера будет стимулировать девелоперов к своевременному завершению работ и недопущению появления долгостроев.
На деле же этот законопроект вызывает много вопросов. Ведь если слепо следовать его букве, то, скажем, в Псковской области многие проекты так и не вошли бы в строй никогда. Приведём несколько примеров: строительство Социального городка в деревне Борисовичи Псковского района началось в 2013 году. А первых жильцов он принял только зимой 2024-го. Псковский онкодиспансер строился больше двух лет, Перинатальный центр — более четырёх. Здание бывшей гостиницы «Интурист», заложенное на берегу Великой ещё в 1987 году и позднее превращённое в кампус ПсковГУ, не закончили до сих пор. И такая картина вырисовывается, если брать лишь объекты социальной инфраструктуры.
Что же касается недостроенных жилых домов, то недостроями они оказываются уж точно не просто так. Нередко застройщик в процессе выполнения работ становится банкротом. И тогда ему не то, что дом достроить, ему и снести его не на что. Кто будет заниматься этим при таком раскладе? Государство? А оно откуда возьмёт деньги?
Так насколько актуален такой законопроект и поможет ли он на самом деле решить проблему долгостроев? Об этом сегодня в программе «Дневной дозор».
Депутат Госдумы, секретарь Псковского регионального отделения партии «Единая Россия» Александр Козловский законопроект назвал «спорным». А затем выразил опасения по поводу того, что этот механизм может стать дополнительным инструментом, позволяющим «банкротить застройщика».
«Зачастую, когда появляется долгострой, застройщик превращается в банкрота. Не было бы это дополнительным инструментом для банкротства застройщиков. Не всегда все зависит от застройщика. Зачастую бывает и инициатива проверяющих органов, поэтому я не думаю, что на сегодняшний день мы готовы к тому, чтобы принимать такой законопроект. На сегодняшний день, мне кажется, он спорный и требует обсуждения со всех сторон».
Не достроили дом — сносите. «Мучить» такими методами предпринимателей в современных реалиях не стоит. Такую точку зрения озвучил бизнес-омбудсмен Псковской области Аркадий Мурылев. Он не исключил, что этот механизм поможет решить часть проблем с долгостроем. Но полностью от неё, вероятнее всего, не избавит.
«Действительно, проблема существует с долгостроями. К таким кардинальным методам, которыми предлагают депутаты Госдумы решить этот вопрос, думаю, она не приведет. Может, и коснется какой-то части предпринимателей, которые в дальнейшем, возможно, будут думать об этих последствиях, но в целом, думаю, это ситуацию не изменит. Все-таки сносить то, во что уже вложены серьезные средства, наверное, с экономической точки зрения нецелесообразно. Поскольку средства довольно большие, надо предусмотреть, по моему мнению, механизмы, чтобы имущество в случае долгостроя передавать, может быть, в государственную собственность, чтобы потом завершить эту стройку и передать квартиры или помещения тем, кто вложился в этот долгосрочный проект. Снос, я думаю, - это варварский метод».
Вопрос «а поможет ли угроза сноса всех недостроенных зданий решить вопрос с долгостроем в стране?» руководитель агентства недвижимости «Этажи» Роман Максименко назвал «неоднозначным» и «требующим более глубинной проработки». Первый возникающий в связи с этим вопрос компании — если у нее нет денег, чтобы продолжить строительство, то на что она будет сносить недострой? И по этой логике более правильным в подобной ситуации, с точки зрения Романа Максименко, был бы другой механизм.
«Поверхностно видится следующая ситуация. Долгострой – это не какое-то желание застройщика взять и затянуть стройку. Скорее всего, это все связано с тем, что у него не хватает финансов. Правильно? Поэтому если даже его суд обязал сносить, закон обязал сносить, где он возьмет деньги на это? Скорее всего, раз у него денег нет достроить, то и денег сносить — не будет. Такая логика мне видится. С другой стороны, недостроенные объекты не мешают продавать на аукционах. Вот процедуру изъятия недостроенных объектов у застройщика было бы, наверное, более правильно сделать — спустя какие-то предупреждения, сроки, дедлайны. И если человек не возобновил строительство и не сдал в срок, который он гарантировал письмом или какой-то процедурой, тогда да, возможно, просто объект изымается и с торгов продается. Так в принципе и происходит сейчас по жизни-то. К огромному счастью, у нас нет долгостроев таких, особенно в жилье. У нас все сдают своевременно, может быть, с какими-то формально небольшими задержками. Есть у нас известные долгострои в части нежилых зданий. Кампус ПсковГУ, который всем оскомину набил. Мне кажется, с точки зрения жилья это точно неактуально».
О том, что этот законопроект не «совсем актуален» и для Псковской области, и для Пскова, говорит и депутат городской Думы, директор «Северо-западной промышленной компании», девелопер Иван Мешков. Он убеждён: количество долгостроев у нас можно пересчитать по пальцам одной руки. В целом же, прежде чем сказать, будет от этого закона польза или нет, по словам собеседника, нужно ответить на большое количество вопросов.
«А за чей счет будет снос? Если застройщик строит дом, и у него не хватает денег, этот дом превращается в долгострой ввиду того, что ему строить не на что, то вопрос - а за чей счёт он будет сносить? Чтобы принять решение о том, вводить это или не вводить, надо ответить на очень большое количество вопросов. Поэтому сказать, польза будет от этого законопроекта либо не совсем польза — на сегодняшний день сложно. По застройщикам это ударить не может никак. Если у застройщика цель — построить дом, ему сносить ничего не надо. Он своевременно построит, введет его в эксплуатацию, и все люди, которые вложили деньги в это строительство, своевременно получат объект недвижимости. По сути, даже если застройщик будет сносить, на дольщиках это не должно отразиться вообще никак, потому что дольщик внес деньги на специальный счет. Он в банк положил. То есть свою обязанность, так сказать, как сторона договора, он выполнил. А если застройщик не выполняет свои функции, и объект превращается в долгострой, то это 100% ответственность застройщика».
У депутата Псковского областного Собрания, представителя компании «Монолит» Олега Брячака мнение иное. Как следует из его слов, если инициативу всё-таки продвинут, плохо придётся и застройщикам, и дольщикам. Ведь в ключе существования проектного финансирования они приобретают квартиры в ещё не построенном доме и размещают деньги на эскроу-счетах в банке. Да, банк гарантирует им возврат средств в случае, если дом не сдадут в эксплуатацию. Но ведь квартиры постоянно растут в цене! И в этой связи Олег Брячак отметил: «Если какой-то умник решит снести дом, то на те деньги, которые человек отдавал за жилплощадь год или два назад, в новых условиях он уже ничего не купит». На фоне сказанного собеседник назвал инициативу «идиотской», а затем предложил «сносить не здания», а «депутатов, которые подобное предлагают».
«Есть достаточное количество рычагов, которые направлены на стимулирование застройщиков вовремя сдавать объекты, в частности, это экономические санкции за каждый день просрочки со стороны дольщиков. Они очень существенные, и стимул что ни на есть самый наилучший. Вместо того, чтобы предлагать вот такие глупости, нужно разрабатывать механизмы, которые бы упростили жизнь застройщикам, удешевили бы стоимость строительства жилья, что положительно бы отразилось на конечной стоимости квартир. Мы с вами видим, за последние три года квартиры выросли в два раза. Не просто так они выросли, а растут они вслед за ростом самих строительных материалов и себестоимости строительства. Думать надо об этом. Думать надо о том, как помочь, как простимулировать, как поддержать, как развить, а не о том, как что-то снести или разрушить. Сносить можно только то строение, которое не соответствует стандартам, ГОСТам, несет опасность какую-то, построено не по проекту, трещина, с фундаментом что-то не то. Действительно, то, что может повлечь опасность для жизни и здоровья граждан. Такие объекты, конечно, необходимо сносить. А качественно построенный объект, если задержалось его строительство, сносить недопустимо. Есть механизм изъятия этих объектов, он уже существует».
Есть застройщики, а есть случайные люди, которые по удачному стечению обстоятельств получили землю. Первых надо поддерживать, а не ущемлять подобными инициативами. А о том, что сделать, чтобы не было вторых, случайных, нужно было думать раньше. Такое мнение озвучил руководитель компании «Стройсистема» Анатолий Палкин.
«У нас по многим вопросам хлопают крыльями после. Все эти вопросы надо было решать давным-давно. Когда все строили, всем земельные участки выделяли, кому попало. И те, кому попало, не построили, бросили эти объекты, не смогли построить. А сейчас мы начинаем причёсывать всех, в том числе и порядочных строителей. Я не понимаю смысла в этом законопроекте, откровенно говоря. Проблемы лишние создадут и всё. Есть застройщики, а есть случайные строители. Поэтому надо работать с теми, кто серьезно работает, серьезные объемы делает и всегда вовремя все сдает».
Этот законопроект — «борьба со следствием», считает руководитель отдела продаж группы компаний «Реставрационная мастерская» Андрей Монин. Как следует из его ответа, бороться гораздо правильнее было бы «с причиной». А причины того, почему дом не достроили, могут быть самыми разными.
«Я думаю, что это борьба со следствием, а не с причиной. Наверное, нет, не поможет. Нужно выявлять причину образования этих долгостроев и решать именно ее. На нашем псковском рынке мало таких ситуаций возникает. Я думаю, что в каждом конкретном случае своя причина. Как правило, это несостоятельность, отсутствие финансов, какие-то другие юридические проблемы застройщика. У застройщика, который начинает строительство, не может не быть собственных средств, потому что любой проект начинается с того, что застройщик собственные средства должен показать, даже если он кредитуется в банке. То есть застройщик не может начинать объект вообще без собственных средств. Поэтому средства какие-то у него есть, но в результате хозяйственной деятельности они могут у него каким-то образом испариться. Возможно, что несостоятельный застройщик, естественно, не сможет ни достроить дом, ни снести его. Какие там дальше механизмы финансирования будут? Может быть, с фонда дольщиков или еще какие-то варианты. Но это лучше спросить у инициаторов этой законодательной инициативы».
Поможет ли в действительности модель «не достроили — сносите» решить проблему долгостроя в России? В этом большая часть наших сегодняшних собеседников сильно сомневается. Многим из них идея народных избранников показалась странной, а методы — варварскими. «Гораздо правильнее было бы оказывать застройщикам помощь и поддержку, нежели “кошмарить” их», - подобный ответ сегодня оказался наиболее частым.
Впрочем, нашлись и те, кто увидел в законе потенциал и хотя бы частичное спасение от недобросовестных девелоперов. На наш же взгляд, инициатива требует доработки — как минимум, ответов на вопросы: «долгострой, это недостроенный в течение какого времени?»; «кто будет сносить, если застройщик обанкротился?»; «будет при предусмотрена программа поддержки для дольщиков, которые в условиях инфляции, получив свои деньги назад, уже не смогут купить подобную квартиру?»...
Светлана Пикалёва
