«Война войной», а жильё по расписанию
Осенью рынок недвижимости традиционно оживает - люди возвращаются из отпусков и начинают решать бытовые проблемы. Но только не в этом году. Новость о старте частичной мобилизации отодвинула все остальные заботы на второй план. Люди не понимали, что будет дальше, и точечные решения властей о льготах участникам СВО уверенности не добавили.
Псковская Лента Новостей выяснила, что происходит на рынке жилья в Псковской области, стоит ли сейчас брать ипотеку, и как её будут платить мобилизованные.
Кредитные каникулы
После 21 сентября 2022 года у россиян появилась масса вопросов. В списке самых популярных: «Что будет, если единственный кормилец уйдёт воевать?», «Кто выплатит кредиты призывника?», «На что будет жить его семья в случае потери трудоспособности или более печального исхода?»
Ответ не заставил себя ждать: законодатели довольно быстро приняли документ, в котором прописали порядок возвращения долгов для отправившихся служить граждан. Теперь россияне, успевшие взять кредит до призыва на военную службу, при необходимости могут оформить кредитные каникулы. Аналогичное право получили члены семей мобилизованных.
Кредитной амнистии, о которой грезили многие ипотечники, для участников боевых действий не предвидится. Долги спишут только погибшим или получившим инвалидность первой группы. Утешение слабое, но женам не вернувшихся домой бойцов хотя бы не придётся разбираться с банками. Кредитные организации возьмут погашение долга на себя.
Некоторые эксперты опасаются, что это приведёт к сокращению выдачи кредитов гражданам, потенциально попадающим под мобилизацию. В сети уже мелькают сообщения, пока ничем не подтвержденные, что кредиторы стали придирчивее относиться к заёмщикам.
Однако государство не разделяет этих опасений, мол, банки не захотят терять клиентов, тем более платёжеспособных. «Оплата за пребывание на фронтах специальной военной операции достаточно высокая. Вы сами прекрасно знаете цифры, потому для большинства людей материальное положение будет не ухудшаться, а улучшаться», - заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По той же причине законодатели не видят необходимости в списании кредитов.
Принятый законопроект имеет обратную силу и распространяется на всех, кто участвует в специальной военной операции на Украине с 24 февраля 2022 года. Льготами смогут воспользоваться мобилизованные, контрактники и добровольцы.
Правило не распространяется только на тех, кто загнал себя в долговую яму после выхода указа о частичной мобилизации. Если человек сегодня получит мобилизационное предписание, а завтра оформит ипотеку, то никаких поблажек не будет.
Фейковая распродажа
Законопроект о кредитных каникулах приняли 28 сентября. К этому моменту рынок недвижимости уже немного стабилизировался. Поначалу же люди не понимали, что происходит, многие отложили переезд, покупку квартиры, оформление ипотеки на неопределённый срок. Кроме тех, кто решил экстренно покинуть страну. Ради быстрой продажи жилья продавцы шли на неплохие уступки, по некоторым данным, падение цен на вторичном рынке составило до 30-40%.
Однако директор агентства недвижимости «Этажи - Псков» Роман Максименко назвал эти цифры фейком.
Сотрудник псковского агентства недвижимости «Диалог» Александр Мальцев подтвердил, что цены на жилье практически не изменились. «СМИ немножко нагоняют тучи. Возможно, кто-то и продавал с большим дисконтом, потому что уезжал из страны, либо в другой регион, людям надо было срочно решить свои проблемы. Я слышал, что машины продавали с дисконтом 30-40%, особенно, на границе с Грузией. Но в сфере недвижимости ни одной такой ситуации не встречал. Скорее всего, это были частные случаи, в массовом сегменте этого не наблюдалось», - отметил специалист.
По наблюдениям экспертов, цены немного снизились только на вторичном рынке, на первичном они держатся на прежнем уровне. Поэтому в ряде случаев вторичка выглядит привлекательнее. Особенно с учётом того, что можно сразу заехать и жить, не вкладываясь в отделку.
Сейчас самая дешевая квартира в новостройке в Пскове — это студия площадью 26.2 м² в ЖК «SMART-квартал» на улице Инженерной. Она стоит 1,8 млн рублей. Дом сдадут в 4-м квартале 2022 года. Остальные предложения на первичном рынке превышают 2 млн рублей.
На вторичном рынке даже двушку можно найти минимум за 1 030 000 рублей. Квартира площадью 33.6 м² находится в доме на улице Боровой в микрорайоне Лопатино. Там же выставлена на продажу 1-комнатная квартира за 1 150 000 рублей.
Предложения в более ликвидной, центральной части города начинаются от 1 млн 350 тыс. рублей. Скромную однушку площадью 30 м² с «хорошим ремонтом» можно купить на улице Вокзальной.
Квартиры стоимостью до 2 млн в основном расположены в «непопулярных» районах — Кресты, Завокзалье. В других частях города цены по-прежнему на порядок выше. На Завеличье наиболее бюджетный вариант — однушка на Конной, 5. За 1 940 000 рублей вы приобретете жилье площадью 31 м² старой планировки в «хорошем состоянии». Относительно приемлемый вариант можно посмотреть в пригороде — Родине, Борисовичах, Писковичах или Тямше. Но и там цены снижают неохотно, в том числе в связи с активным развитием этих районов.
Приятные ставки
Вторичный или первичный рынок — каждый выбирает сам, исходя из потребностей. Но у второго есть определённые преимущества, в том числе весьма привлекательные ставки на жильё в строящихся домах. «Его очень выгодно брать, если есть деньги на ремонт и возможность подождать. Ставки ниже, соответственно, переплата будет намного меньше, чем за вторичное жилье», - пояснил Александр Мальцев.
Для сравнения можно заглянуть на сайт «Домклик». Ипотеку по базовой ставке там предлагают оформить от 9,9% годовых. Процент может быть и выше, всё зависит от размера первоначального взноса и услуг, снижающих ставку. А жилье в новостройке продают по программе господдержки со ставкой 6,7%. Есть также спецпредложения для специалистов IT - от 4,7%, семей с детьми - от 5,7%.
По словам специалистов, ипотечное кредитование в какой-то момент тоже встало на паузу, люди предпочитали понаблюдать за ситуацией. Но сейчас всё возвращается на круги своя.
По официальным данным кредитных организаций, спрос на ипотечное жилье в этом году неуклонно растёт, несмотря на всё происходящее в мире. Так, Сбер в третьем квартале 2022 года выдал более 208,8 тысячи ипотечных кредитов — это в 2,8 раза больше, чем во втором квартале. Псковское отделение Сбера с начала года оформило порядка 1 200 жилищных займов, средняя сумма такого кредита - 1,9 млн рублей.
Директор агентства недвижимости PRO ESTATE Артем Солодков ранее отмечал, что в начале года люди стремились приобрести жилье в новостройках по программе господдержки, а весной спрос значительно сократился – на фоне роста ипотечных ставок и цен на недвижимость. Количество сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках восстановилось только к концу лета. «Ставки вернулись на значения прошлых лет, а вот цены скорректировались лишь на 10-15% от пиковых значений», - заметил эксперт. Сегодня, по его словам, популярны сделки, где первым взносом выступает материнский капитал. При этом большую часть средств покупатели берут в ипотеку.
Ряд экспертов в дальнейшем прогнозируют небольшое снижение процентных ставок из-за недавнего решения Центробанка опустить ключевую ставку до 7,5%. Другие говорят о том, что ипотеку будет взять сложнее. «Некоторые банки уже подняли ставки по ипотеке на 0,5-1,5%. Скорее всего, ипотечные ставки будут подрастать. Незначительно, но будут», - считает Роман Максименко.
Прогнозы — дело неблагодарное
Конечно, делать какие-либо прогнозы в сложившейся ситуации сложно, так как на рынок недвижимости влияет множество переменных. Да и мнения экспертов порой разнятся.
По его словам, пауза в том числе вызвана неопределенностью: люди всё ещё думают, как будут платить кредиты в случае мобилизации.
Эксперт добавил, что прогнозы - дело неблагодарное. Он считает, что дальше всё будет зависеть от поддержки государства, наличия льготных программ на новостройки, предложений для молодых семей и других категорий граждан. На федеральном уровне также рассматривается возможность распространить спецпрограммы по типу Дальневосточной ипотеки на другие регионы с низкой бюджетной обеспеченностью. «Возможно, от государства будут появляться дополнительные драйверы», - предположил Роман Максименко.
Согласен с ним и Александр Мальцев: пока государство поддерживает спрос, ипотеку на новостройки будут брать.
Он констатировал, что после временного застоя в сентябре спрос вернулся, и в начале октября он даже превысил прежние значения. Это говорит о том, что люди возвращаются к насущным делам. «У кого-то ипотечное одобрение, и надо срочно решать вопрос, пока есть льготные программы. А кто-то решил вложить в недвижимость деньги, чтобы ими не рисковать — вдруг обесценятся», - рассказал Александр Мальцев.
По его словам, те, у кого есть острая необходимость в покупке или продаже жилья, идут на сделку в независимости от внешних причин. «В любом случае кто-то разводится, кто-то вступает в брак, рождаются дети, кто-то умирает. Люди продают наследственные квартиры. Приезжают в Псков или уезжают из него. Жилье будет всегда покупаться и продаваться. Ничего в этом не поменяется. Спрос может быть меньше или больше, но движение все равно есть, несмотря ни на что», - подытожил Александр Мальцев.
В самые сложные времена недвижимость была и остаётся выгодным вложением, так как помогает хотя бы сохранить капитал. Да и человек быстро ко всему привыкает - кризис кризисом, а кушать и иметь крышу над головой хочется всегда. Поэтому рынок недвижимости довольно быстро оправился от шока, и глобальных изменений там не предвидится.
Ульяна Ловыгина