Перед покупкой объекта недвижимости следует проверить как приобретаемую квартиру, так и ее продавцов. Если в отношении продавца будет возбуждено дело о банкротстве, то финансовый управляющий может оспорить сделку и квартиру придется отдать, сказал заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Альфа», преподаватель Финансового университета при правительстве РФ Кирилл Данилов.
- проектную декларацию;
- градостроительный план участка;
- извещение о начале строительства;
- разрешение на строительство;
- заключение экспертизы проектной документации;
- подтверждение наличия прав застройщика на земельный участок;
- проект договора участия в долевом строительстве;
- текущие фотографии возводимых объектов.
Не лишним, по мнению специалиста, также будет проверить и информацию о застройщике-юридическом лице.
Так, сведения о госрегистрации застройщика можно найти на сайте ФНС (www.egrul.nalog.ru). Также на этом сайте можно узнать, не принято ли решение о предстоящей ликвидации застройщика.
Если юрлицо-застройщик в действительности существует, и его не собираются ликвидировать, то нужно проверить базу данных исполнительных производств (https://fssp.gov.ru/iss/ip) и картотеку судебных дел (http://www.arbitr.ru, https://sudrf.ru)
В отношении продавцов «вторички» — правила те же: максимум внимания к судебным историям, в том числе, к наличию судимости и задолженностей по возбужденным исполнительным производствам. Эту информацию надо проверять на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.
Если долги значительные, то стоит задуматься о целесообразности заключения сделки с таким человеком. Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. «Нередки случаи, когда, имея долги перед кредиторами, люди продают свои квартиры, а деньги прячут. В такой ситуации кредитор сможет оспорить сделку по продаже квартиры в процедуре банкротства продавца», — сказал адвокат.
Не стоит игнорировать и прямой запрос информации от продавца. В отношении приобретаемой квартиры у него необходимо запросить следующие документы:
- документы — основания приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр.);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Выписка из ЕГРН содержит информацию о том, кому квартира принадлежит на дату получения выписки;
- выписка из домовой книги или иной документ о лицах, зарегистрированных по адресу квартиры. Важно, чтобы в квартире не были зарегистрированы посторонние лица;
- действующие экспликация (технический паспорт) и поэтажный план (план объекта недвижимости) или кадастровый паспорт на квартиру, выданный органами БТИ. Эти документы позволят проверить, не проводились ли в квартире незаконные перепланировки. Стоимость получения документов для продавца небольшая - обычно около 1 500 рублей», — указал юрист.
- выписка из финансово-лицевого счета по квартире или иной документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
- паспорт — его можно проверить на сайте МВД;
- документы, подтверждающие дееспособность собственника/собственников помещения (водительские права, разрешение на право ношения оружия, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров);
- свидетельство о браке/расторжении брака, а также брачный договор или соглашение о разделе имущества, если таковые заключались, либо заявление о том, что в браке не состоял;
- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры;
- паспорта и справки ПНД/НД или водительские права по зарегистрированным в квартире лицам;
- иные документы (в зависимости от конкретной ситуации).
«Если от имени продавца выступает представитель по доверенности, то доверенность от физического лица должна быть оформлена нотариусом. Доверенность следует проверить в реестре Федеральной нотариальной палаты», — отметил Кирилл Данилов.