Виталий Козырев о налоговых изменениях для владельцев недвижимости с 2021 года

В 2021 году собственников недвижимости ждет ряд изменений, связанных с уплатой налогов. В некоторых случаях удастся сэкономить. Например, дольщики смогут быстрее продать квартиру без уплаты налога, а при покупке квартиры в ипотеку будет проще получить налоговый вычет. Подробнее о нововведениях в сфере недвижимости, которые ожидают налогоплательщиков в 2021 году, Псковской Ленте Новостей рассказал эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости») Виталий Козырев.

1. Имущественный налог теперь исчисляется по кадастровой стоимости
 

В 2021 году базой расчета налога на недвижимость окончательно станет кадастровая стоимость объекта, которая приближена к рыночной. До этого расчет велся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости или ее себестоимости. Переход на новую схему расчета налога на недвижимость начался в 2015 году, в этом году он завершается для всех регионов России, кроме Севастополя.

В первые 3 года после перехода на новую схему расчета налога на недвижимость применяется льготный расчет (с понижающими коэффициентами 02; 0,4 и 0,6). Затем налог начисляется по полной кадастровой стоимости - с условием, чтобы он не повысился больше, чем на 10% по сравнению с прошлым годом. Однако, собственникам вновь созданных объектов недвижимости законодатель позволил еще и на 4-й год снизить налог - с учетом понижающего коэффициента 0,6 (федеральный закон от 23.11.2020 № 374).
 

2. Появились новые возможности для применения налогового вычета

С 1 января 2021 года введена прогрессивная ставка НДФЛ. К доходам свыше 5 млн рублей. теперь применяется повышенная налоговая ставка в размере 15% (федеральный закон от 23.11.2020 № 372). Однако повышенная ставка не будет применяться к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи личного имущества, включая приобретенную или полученную в дар недвижимость.

Для продавцов, имеющих недвижимость в собственности от 3 до 5 лет, НДФЛ остается прежним - 13%, но есть возможность снизить этот налог путем налогового вычета. По истечении обозначенного срока владелец освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому необходимости в налоговых вычетах нет. А если гражданин получил годовой доход более 5 млн рублей в связи с продажей имущества, в том числе недвижимости, ставка остается на уровне 13%.

Уменьшить налогооблагаемую сумму можно, применив стандартный вычет в 1 млн рублей, либо в размере расходов на приобретение этой недвижимости, учитывая в т.ч. и расходы дарителя, согласно ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).

А новые поправки позволяют еще раз снизить налогооблагаемую сумму, добавив другие вычеты, оставшиеся у гражданина неиспользованными за тот же год (это стандартный, социальный или имущественный вычет на покупку жилья).

Кроме того, за покупку дачи теперь можно будет тоже получить налоговый вычет.

Раньше ФНС категорически отказывала всем, кто пытался вернуть НДФЛ в связи с покупкой дачи: дома на садовых участках не признавались жилыми строениями - а значит, не подходили под условия имущественного вычета за приобретение жилья.

Но теперь ситуация изменилась - 7 сентября 2020 года Минфин опубликовал новые разъяснения, согласно которым владелец садового участка может сделать налоговый вычет, если дом на этой земле был оформлен в его собственность в 2019 году или позже (письмо Минфина РФ от 07.09.2020 № 03-04-07/78389).

С этого времени садовый участок признается пригодным для строительства жилых домов.

Таким образом, если по документам на участке числится здание с назначением «жилое» или «жилое строение», оно приравнивается к жилому дому, и его собственник может воспользоваться вычетом и вернуть себе налог в сумме до 260 000 рублей (если у него еще есть право на этот вычет, т. к. его можно сделать только один раз в жизни).
 

3. При покупке квартиры в ипотеку получить налоговый вычет будет проще

В Госдуму поступил законопроект об упрощенном порядке оформления имущественного налогового вычета за покупку квартиры, дома или земельного участка. Законопроект касается вычетов по расходам на приобретение жилья и погашение процентов по ипотеке, а также инвестиционных вычетов по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете (проект закона № 1075007-7).

Теперь, чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, заявителю надо будет только заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) России, и оно будет сформировано автоматически.

Автоматизированная система ФНС сама обработает информацию, запросив в том числе и банк, который выдал кредит. В результате сроки проверки данных заявителя и выплаты денежных средств на счет сократятся. Сейчас имущественный вычет возвращается в течение 3 месяцев.
 

4. Продать квартиру без уплаты налога дольщики смогут быстрее

С 2021 года дольщики могут продать квартиру раньше без уплаты налога. Федеральным законом от 23.11.2020 № 374 была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п. 2 НК РФ о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). В случае продажи квартиры собственник, владеющий ею менее 3 лет (если это единственное жилье) или 5 лет, должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. До этого отсчет срока владения квартиры начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ.

Данное изменение распространяется и на участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), и на случаи, если квартира куплена через уступку прав требования по ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
 

5. Льготы и перерасчет по уплате налогов

В конце 2020 года для физических лиц изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов: земельного налога и налога на имущество (федеральный закон от 23.11.2020 № 374). Если у гражданина возникла налоговая льгота, которая ранее не была учтена, то она будет применена с периода, в котором у него возникло право на такую льготу. Налоговый орган должен будет провести перерасчет и уменьшить налоговые платежи с учетом этой льготы.

В первую очередь, это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других льготных категорий граждан. В соответствии со ст. 407 НК РФ они освобождаются от уплаты налога на имущество. Законодательно определено 5 видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе — квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

С 2021 года также возможен перерасчет земельного налога или налога на имущество физических лиц за предыдущие налоговые периоды, если он связан с уменьшением кадастровой стоимости объекта налогообложения. Соответствующие поправки внесены в п. 1.1 ст. 391 и п. 2 ст. 403 НК РФ. Например, если кадастровая стоимость снизилась в связи с внесением изменений в акт об утверждении результатов ее определения, исправления ошибки либо установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
 

Заключение
 

Как вы уже успели заметить, с каждым годом Российское государство традиционно увеличивает собираемость налогов в консолидированный бюджет, этот год не станет исключением. Но возможности для минимизации своих налоговых платежей все же остаются. Надеюсь, информация, полученная в данной статье, поможет оптимизировать ваши налоги.